▲白河レーベル

「外観で入居を決めることはない。」

不動産界隈、特に賃貸の現場でも、このような意見を聞くことがあります。入居を決めるポイントは人それぞれであり、外観”だけ”で決断する人は少ないかもしれません。駅距離、間取り、設備、内装、周辺環境、そして賃料…様々な要素を加味して、入居を決める方が多いでしょう。

しかし、外観は入居を決める上で重要な要素ではない、とも言い切れないと思います。人と人においても、数秒で「第一印象」が決まり、その印象はその後の判断に大きな影響を及ぼすという研究結果があります。建物、賃貸用の一棟物件においても、「この物件、良さそう！」という第一印象を抱いていただくために、外観は大きな影響を及ぼすと思います。また特に、弊社の主戦場である都内においては、「この建物に住みたい」と思える衝動や、友人等に「ここに住んでいる」と誇らしげに言えるか否かも、部屋探しのピースになっている感覚があります。

大前提：法律、条例等の制限に抵触しない

具体的に外観をどのように検討していくのか、ご紹介したいと思います。

まず大前提として、景観法から逸脱した外観とすることはできません。「景観法」は、国が定めた景観に関する法律（所轄は国土交通省）です。景観法自体は、直接都市景観を規制しておらず、地方自治体が景観に関する計画や条例を定める際の法制度です。具体的な規制は、地方自治体が「景観条例」によって制定しています。

景観条例で特に気をつけたいのが「色」です。中明度・低彩度が推奨されているケースが多く、周辺の景観に対して極端に違和感の強い色彩は制限されています。真っ白、真っ黒、または高彩度の色などは、外観全面に採用することはできない可能性があるので注意が必要です。

また、外観に関わる制限は、景観法や景観条例に限りません。例えば、外観にも大きく関わる「窓」。その大きさは規定されていることが多く、東京都では「道路又は窓先空地に直接面する窓」は有効で幅750㎜以上かつ高さ1200mm以上を基本とすることが条例で定められています。また、同じく東京都では共同住宅の「主要な出入口」から道路に至るまでの通路幅や距離も、東京都建築安全条例で規定されており、エントランス付近に影響を及ぼします。

こうした基本的な法律、条例の制限を把握した上で、外観を検討する必要があります。

ボリュームチェック、間取りの検討から入る

投資用の一棟物件（一棟マンション、アパート）の計画において、多くの場合は外観の検討よりも先にボリュームチェック、すなわち当該地に最大でどれくらいの大きさの建物が立つのかの検討から入ります。

ボリュームチェックにより何平米の居室が何部屋作ることができるか把握した上で、具体的な間取りを考えていきます。また、間取り検討と合わせて、外観の検討も行うことがベストだと思います。最大の建物面積は大きく変わらないものの、部屋の割り方（窓の位置や形状が変化する）や、道路境界線・隣地境界線までの離隔距離、さらにエントランスの場所や幅員などを変えることで、外観に大きな影響を与えます。間取りや部屋割りを見ながら、外観の形状も合わせて検討する。場合によって、部屋の割り方や、最下階・最上階の居室面積をもう一度考え直す。こうした検討のプロセスは、以前の記事（土地から新築！一棟マンションを建てる上でのポイント）で紹介した思考の巡りに近い部分があります。

なお、上記は投資用の一棟物件における一般的な方法であり、コンセプトの策定や外観の検討から始め、その後から具体的な部屋割り・間取り等を作成していくという方法もあります。

新築一棟の外観でこだわりを出せる素材例

外観の好みは千差万別であり、また時代によって流行や真新しさも変化があると思います。もちろん、時代が変化しても人々の根底にある、美意識や感性も存在するかもしれません。

何がかっこいいか、美しいかを画一的に決めることはできませんが、弊社が主に手掛けるRC造（鉄筋コンクリート造）のデザイナーズ物件において、外観の素材としてよく候補に挙げられる素材例を２つご紹介します！

◾️タイル

タイルは、簡単に説明すると、粘土などを主原料に高温で焼いたもので、壁にも床にも、そして屋内にも屋外にも使用することができる建築材料です。熱、水、火に強く、外壁面にも適しています。RC造においては、中のコンクリート面を保護する役割も持ち、経年劣化の少ない材です。

意匠の観点では、なんといってもその種類の多さが特徴です。色はもちろん、光沢や凹凸の具合、模様、サイズなど、タイルメーカーが何百何千種類ものタイルを販売しています。種類の多さから、さまざまなコンセプトの建物に使用することができ、特徴的なタイルをファサードに大胆に使用すると、建物の「第一印象」に大きな影響を与えます。

種類の豊富さ、そして耐久性・メンテナンス性に優れた「タイル」は、外観に使用したい材料の一つです。もちろん、内装材としても、水回りをはじめ様々な箇所に使用が可能です。

▲江東区木場二丁目プロジェクト

◾️杉板型枠を使ったコンクリート打ち放し

デザイナーズ物件として、コンクリート打ち放しの外観を思い浮かべる方も多いかと思います。最近では、全面的なコンクリート打ち放しの外観とした共同住宅も数多く建てられています。

弊社では、シンプルなコンクリート打ち放しはもちろん、杉板型枠を用いた木目模様が現れるコンクリート打ち放しも活用しています。コンクリート打ち放しの外観には一般的に、ウレタン塗装でコーティングされた「パネコート」と呼ばれる型枠を用いて、つるっとした平滑で美しい仕上げとすることが多いです。もちろん、パネコートによるコンクリート打ち放しも大きな魅力があります。

一方で、近年では多くのコンクリート打ち放し物件が誕生していることから、より差別化、意匠性を高める選択として、杉板型枠を用いた木目が表層に現れるコンクリート打ち放しも、「こだわり」を持った外観になると考えています。冷たく無機質な印象をもつコンクリートに、温かみや風合いを感じる自然由来の木材。その両方が組み合わさった杉板型枠コンクリート打ち放しに、魅了される方も少なくありません。

なお、杉板型枠のみならず、今後弊社ではOSB板型枠材やハツリ仕上げなども外観に用いて行きたいと思っています。

▲八雲レーベル

窓配列やエントランスも

共同住宅の外観に欠かせない要素となるのが「窓」です。

共同住宅は、戸建て住宅のように、まったく窓のないファサードとするケースは少ないため（敷地に余裕があれば不可能ではないです）、窓の大きさや配列は意匠に密接に関わります。同じサイズが綺麗に縦横に配置されると、整然とした美しさ・優雅さを感じることができます。一方で、日本には不揃いなもの・不完全なものに美しさを感じる「侘び寂び（わびさび）」という美意識も存在します。必ずしも全てが理路整然と揃っていることがベストとも限りませんので、建物コンセプトや意図する外観イメージから、窓の配列を考えていく必要があります。

また窓には「開き方」も複数種類あります。日常生活の利便性では引違いが好まれることが多いですが、ファザードとしては縦滑り出し窓やスリッドのFIX窓が建物をよりシャープに演出してくれます。窓の大きさや配置、開き方の選択が外観に大きく関わり、些細なバランスこそ腕の見せ所（＝こだわり）になります。一方で窓は、室内の間取り・採光、そして避難経路に切っても切れない関係のため、外観の観点だけで決めていくことができるわけではない点は注意が必要です。

外観には「エントランス」も含まれます。建物の顔といえば、エントランスではないのでしょうか。道路から建物を見上げたファサードも重要ですが、入居を決める判断材料の一つとしてエントランスの印象も重要な要素です。なお、エントランスはオートロック、メール・宅配ボックス、またゴミ捨て場など、生活に欠かせない機能とも密接に関わっている空間です。毎日通るエントランスが、カッコよく、心躍る空間であると、入居を決める一つの後押しになるのではないでしょうか。

▲白金レーベル

新築一棟の外観は、内観との統一感も重要

ここまでは、外観を検討する上で要素となる、素材や窓、そしてエントランスについて触れました。しかし、外観はそれ単体だけではなく、内観との統一感も重要となります。

賃貸物件の入居を決める過程において検討者は、外観のみならず様々な要素を加味して決断していくことになります。建物を企画する上で重要な点、それはコンセプトを持って外観から内観まで一つの筋を通すことだと思います。外観が持っている雰囲気を、室内まで通して仕上げていくことができれば、入居を検討いただく方が「ここに住みたい！」と思っていただける要素になると思います。

外観と内観の関係においては、色、素材の統一感が重要になることはもちろん、場合によって設備類の選定も関わります。重厚なタイルを使ったエントランスの先に、内装があまりにチープな設備を使っていると、かえって安っぽさが強調されてしまうなど、チグハグ感が出てしまいます。

おわりに

▲エフティヒア西品川

本記事の冒頭で、「外観で入居を決めることはない」という意見に異を唱えました。もちろん、逆に外観だけで入居を決めるとも思っておりません。弊社セミナーでも触れることがありますが、外観は入居を決める重要な要素であり、一方で一つの要素でしかないとも言えます。

弊社が大切だと思うこと、それは「総合力」です。美しい外観から始まり、心躍るエントランスを通り、オートロック等の設備が充実し、そして使いやすい間取り、充実した収納、、そうした総合的な物件力が、賃料を上回って「ここに住みたい」と思っていただいた時に、入居を決めていただくことができます。

入居検討者の第一印象に関わる新築一棟物件（共同住宅）の外観、皆さまもぜひ一度考えてみてください。

内観の間取りを考える際には、エリア需要、賃料、利回りなど様々な角度から考えるのはもちろんですが、大前提として考慮しなければいけないのが、法律や条例です。具体的には敷地、構造、耐震、防火、設備、接道、用途、形態等を規制した建築基準法や、都市計画法、消防法、省エネ法、バリアフリー法、区や自治体によって異なる条例などがあり、それぞれの法律・条例に則る必要があります。これらの法律・条例は間取り作りにも、大きく制限や影響を及ぼします。

新築一棟の内観で大事にしているこだわり5つ

土地の形状やエリア需要に適した間取り

土地の形状には様々なパターンがありますが、どんな形状の土地であっても、プランニングの基本となるのが敷地面積と容積率から算出される専有部分の有効容積です。そしてまずはこの有効容積を一番効率良く消化し切れる（使い切れる）間取りを第一に考えていきます。「効率が良い間取り」＝「賃料が最も多くとれる間取り」とすると基本的には小さい部屋（1R）をたくさん詰めた物件を作るのが最も効率が良いのですが（一昔前まで1R業者が多かった理由でもあります）、エリアによっては供給過多、賃料勝負に陥ってしまうリスクが高いです。

一般的には大きな駅の方がファミリー向けの需要がありますが、小さな駅でもファミリー層が多いエリアがあったり、逆に大きな駅だけれども1Rや1LDKが多く、2LDKが少ないエリアがあります。そういったエリアにはあえて「効率の良い間取り」ではなく2LDK中心の物件をプランニングするといった様に、エリア需要を適切にキャッチし、これまでの経験値を基にリーシングに有利になるような間取りを決定します。リーシング上もリスクが高くなりがちな1Rばかりの物件ではなく、他物件とも差別化を図れ、結果オーナー様にとってもリスクの少ない、バランスの取れた間取り設計となるよう、常日頃心掛けてプランニングしております。これは東京の街・駅・路線のことを知り尽くしている東京レーベルであるからこそ成せる技でもあると自負しております。

各居室の形、大きさ

東京都内は土地柄どうしても居室は狭小になりがちですが、プランニング次第では狭くても入居者の方に生活の面白味、楽しさを感じてもらえるような設計をすることが可能です。例えば1Rの部屋なのにキッチンは幅1800mmの大きなサイズのものを配置したり、窓にスペースを設けティータイムを楽しめる場所を作ったり、実際より広く見えるような設計にしたりして、内覧された方に驚き、面白味を感じてもらい「このお部屋に住みたい！」と思っていただけるようなカラクリ作りを心掛けております。

大きさよりも大切なのは居住性やアイデア、面白さに重点を置いて間取りや家具レイアウトを考えることです。実際にリーシング時に内覧からの入居率が高く、こういった特徴や意外性のある要素を取り入れることは重要と考えております。

また、いびつな形だからこそ成り立つ家具レイアウトや人の導線があり、整ったお部屋の形よりも住みやすくすることも可能です。斬新で唯一無二な間取りは、差別化にもなり入居者の方に気に入って長くご入居いただけることにも繋がります。

居室の効率性、居住性を考える際に、まずは入居者の生活をイメージし、各部屋それぞれにコンセプトを持たせます。例えば男性一人の単身者を想定した場合、なるべくLDKに畳数を使い、寝室は極力小さく設計します。また大人2人での生活を想定した1LDKにはダブルベッドが置けるような寝室のスペースを必ず確保します。LDKと寝室の仕切りにはしっかりした建具を取り付けるのが良いのか、3枚引き戸にした方が良いのか、そういったところまで細かくコンセプトに沿ってターゲット層の生活をじっくり考慮しながらプランニングすることで効率の良いお部屋作りができると考えております。

住宅設備の選定（キッチン、バストイレ）

賃貸物件ではキッチンは軽視されがちな部分ですが、東京レーベル物件ではキッチンを重視して設計しています。賃貸では珍しい幅1800mm以上のキッチンを採用したり、何百種類ある面材から一番建物のコンセプトに合うものを選定したり、天板を人工大理石にしたり、オールステンレスのキッチンを採用するなど、LDKの中でも存在感があるキッチンには特にこだわりを持って選定をしております。

1LDK以上の住戸にはユニットバスが基本的に入る設計にし、どうしても面積的に厳しい住戸にはシャワーユニットを設置して、シャワーヘッドや棚は基本的にメタルを採用し、ミラーはボーダー（横長）取付、アクセントパネルとダウンライトはデフォルトで採用し、単調になりがちなユニットバスにも高級感がでるように工夫しています。

トイレは基本的にすっきりと見えるタンクレスを採用し、洗面化粧台の面材もできるだけ洗面室が印象的でおしゃれな空間になるよう選定しております。

この様に東京レーベルでは、万人受けする設計や仕様を施すのではなく、料理好きな人だったり、お風呂でのくつろぐ時間を大切にする人など、自分の住む空間にこだわりを持った特定の層をターゲットにした設計・仕様選定を行っております。特定層の人たちの心踊るお部屋にすることで、相場より高い家賃であってもこのお部屋に住みたい！と思っていただける方がいる、そういう想いや考えで物件作りを行っています。

▲八雲レーベルのキッチン

床や天井、壁などのデザイン

東京レーベル物件ではコンクリート打ちっぱなし面をできるだけ多くとる設計にしております。理由はなんといってもコンクリートの無機質な質感がスタイリッシュな雰囲気を醸し出すと考えるからです。またデザイン性を高めるとともに天井や壁をコンクリートにすると仕上げ材を使用しないので、居住空間を広くとれるというメリットもあります。

ただ、コンクリート打ちっぱなしは外気の影響も受けやすいため、外部に接する居住部分には断熱材を入れるのが必須になり、壁等の仕上げ材はクロスになる部分もあります。そういう場合は時にはアクセントにクロスの色や質感を変えて、お部屋に抑揚をつけて単調にならないように仕上げます。

床は基本的に玄関と水回りをフロアタイルで仕上げ、LDKや寝室にはフローリングを使用することが多いですが、物件によっては全面フロアタイルを採用するケースもあります。

色味については物件ごとのコンセプトに合わせスタイルを決め、カラーパレットを作成し、住設の面材やフローリング、フロアタイル、クロス、建具、玄関ドアの色など細部に渡りそれぞれのカラーパレットに合うように選定していきます。そうすることで、統一感のある内観に仕上げることができます。

▲中野レーベルのアクセントクロス

外観を含めた建物全体の統一感

物件毎に設計者の意図や想いがこもったコンセプトがあり、また街並みにも調和するように、外観はデザインされるのですが、内観がそのコンセプトやデザインと掛け離れると、ちぐはぐな印象の物件になってしまいます。外観との統一感を持たせるために、例えば外観がブラックやブラウンのタイルを施した重厚感のある建物には内装仕様にも、ブラックやブラウンを基調に、住設の面材には石目調を採用したり、玄関ドアの金物にゴールドを取り入れたりと、高級感が出る仕様にして外観と調和するよう工夫しております。反対に装飾が少なくすっきりとした明るい色でデザインされた外観の建物には、床材には明るい木目を採用し、白やベージュなど温かみのある色や材質の面材を取り入れ、外観と内観の統一感を図っております。

▲（仮）高円寺レーベル　外観（重厚感あふれる外観）

▲高円寺レーベル　内観（キッチン面材や床材も高級感あふれる素材、色味に）

▲雪谷大塚レーベル　外観（すっきりしたと明るい雰囲気の外観）

▲雪谷大塚レーベル　内観（キッチン面材や床材も軽くて明るい素材、色味に）

新築一棟の内観にこだわることの重要性

私たち東京レーベルで企画する新築一棟物件は、利回りが出る物件にすることが第一条件のため、外観はもちろん内観のあらゆる仕様についても限られた予算内で選定していく必要があります。

こだわればこだわるほど、際限なく費用は増大してしまうのですが、その中でも絶対に捨てられないこだわりは予算を費やしても死守し、あまり重要でない部分には思い切って削ったりと取捨選択をし、より多くの入居者様に喜ばれる設備や仕様を導入する努力をしています。お部屋の稼働率を上げる工夫をすることで、相場より高い家賃を設定することが可能になり、よりオーナー様へのリターンも高まります。入居者様にもオーナー様にも喜ばれるお部屋、物件作りを目指して日々邁進しております。

おわりに

間取り・住宅設備・仕様デザインについて内観に関わる多くの部分は、内覧でお客様にご入居いただけるかどうかに直接関わってくる部分なので実はとても重要です。

東京レーベルでは、仕入れ・設計・建築・リーシングとそれぞれのチームがフラットな関係で日々相談し合い、連携を取り合って活動しております。例えばリーシングチームからヒアリングした入居者様の生の情報を直接次の物件の内観づくりや間取り設計にスムーズに反映し、活かすことが可能です。そのため、ある程度ターゲット層を絞ったところでの内観づくりが可能で、誰からも好かれる物件（標準的な規格・仕様）ではなく家賃は相場より高くても、住みたい！と思っていただける、他とは違ったユニークな物件作りを心掛けています。

チーム全体で一丸となって物件作りを行ってきたからこそ入居者様にも、結果オーナー様にも喜んでいただけるこだわりをもった物件をこれまでも作り上げて来られたと自負しております。これからもそうあり続けるとともに、更にブラッシュアップしながら時代に合った物件を作り続けたいと考えております。

賃料の設定は、不動産投資にとって利回りを左右する大きなポイントとなります。ですが、そもそも賃料というものは不確かなものであり、設計方法に正解があるわけではございません。物件や顧客は固有かつユニークなものなので、それぞれに対して最適な賃料は異なると考えています。

この記事では、当社がどのように考えて賃料設計をしているのか、具体的な事例を用いてご紹介をさせていただきます。

東京レーベルの賃料設計の考え方：相場よりも高い賃料を付ける

当社では、投資家様にとって良い賃料をつけることを最も大切にしています。投資家様にとって良い賃料とは、一言でいうと「高い賃料」だと思っています。高い賃料を設定すれば、利回りは高くなりますし、それに伴い投資家様の得られる利益も上がっていきます。

賃料相場は参考程度に

もちろん闇雲に賃料を高く設定するだけでは、借り手が見つからず、いつまでも空室のままとなってしまうことが想像できます。エリアや面積、間取りなどによってある程度相場の賃料は決まっていますので、あまりに需要と大きく離れた賃料設定を避けるために、賃料相場は最低限考慮をする必要はあると考えています。

ですが、必ずしも相場の賃料を設定しなければならないというルールが決まっているわけではございません。投資家様にとって良い賃料を設定することを大切にしている当社では、賃料相場はあくまで参考程度として相場に引っ張られすぎないように設定をしています。

賃料のベースとなるのは過去の実績

相場の賃料を参考程度とするのであれば、一体何をベースとして賃料設定しているのか疑問が生まれると思います。当社では、過去の実績から相場との差分をみて、係数化したものを参考に賃料を設定しています。

たとえ相場よりも高いと考えて設定した賃料も、実際に成約につながればその賃料が「市場価値」となって物件の価値を作り上げていくと考えているからです。

また、実際にご入居いただく方も賃料のみで判断をされているわけではございません。高いと感じる賃料であっても、「グレードの高い設備」「デザイナーズのおしゃれなお部屋」など、それなりに納得のいく要素があれば、成約につながる事例がございます。

入居者様の多くは住宅に関連することについての専門的知識はありませんが、感覚的にお部屋の良し悪しを判断されているように感じています。

このように、相場と比較をしたら高い賃料ですが、お部屋やエリアなどの価値なども加味をして、入居をしてもらえるギリギリのラインで賃料を設定していけるのがベストだと考えています。

新築一棟の賃料を高めに設計している理由

当社が、賃料を高めに設定している理由は他にもあります。それは、一度設定した賃料をあとから上げることは難しいと考えているからです。募集を開始してみて、すぐに成約になったからといって「人気なのでやっぱり家賃を上げます」と後だしで言うことは、簡単にはできません。

ただし、実際にお問い合わせがくるか、満室にできるかなどの点は、いざ募集を開始してみないと正直予想はつかないものです。

もちろん賃料を低くすれば成約率は高くなるはずですが、高くても成約ができる可能性のあるお部屋を、安価で提供することは自ら価値を下げていることと同じかと思っています。これらの理由から、家賃設定は少し高い水準にすべきだと考えております。

高い賃料で入居してもらうには、早期に満室を狙う必要がある

入居時の初期費用を安く抑える

このような高い賃料のお部屋を、早期に満室にしていくにあたって、募集条件は重要なポイントとなってきます。当社では、他社との差別化のため入居時の初期費用を安く抑えることを推奨しています。具体的には敷金、礼金なしで募集をかけるという内容です。

新築で敷金礼金なしという物件は、数が少なく、まずそれだけで大きな差別化ポイントとなります。

またお引っ越しとなると、それに伴う費用が発生するため、少しでも初期費用を抑えたいお客様が多い傾向です。物件検索サイトでは「敷金・礼金0」という検索項目が重視されており、検索時に該当することでお問い合わせの件数を増やすことができます。

加えて、当社は管理会社のため、仲介手数料の入居者負担がございません。これらのことから、一般的に賃貸住宅へ入居をする際にかかる初期費用は「賃料の5～6か月ほど」といわれていますが、当社でご契約をしていただいた場合は「賃料の１～2か月ほど」で賄うことができ、ほかの物件と迷われているお客様も、初期費用の安さが決め手で入居していただけるケースがございます。

価値が感じられるサービスを付帯する

その他にも、無料のインターネットをつける、各部屋にエアコンと照明を完備する、共用部に宅配ボックスの設置、防犯カメラとオートロックで防犯面の強化、大きなキッチンや独立洗面台の採用など、様々な切り口で価値を感じていただけるサービスを付帯しています。

加えて、数の少ないペット飼育可能、SOHO利用相談可能の条件をつけるなどの工夫をすることで希少性を高め、相対的に安く感じていただけるようにしております。

新築一棟における賃料設計の事例

当社の物件の坪単価は、相場と比較をして平均110%〜130%の金額で成約をすることができています。

例えば、世田谷の30㎡未満のお部屋の場合、弊社物件の平均成約坪単価は1.76万円です。一方でエリアの平均坪単価は1.23万円ですので、比較をすると140％を超える賃料で成約できていることがわかります。

デザインや条件面の工夫はもちろん、エリアや客層にあった個性のある建物を企画した結果かと考えています。

オーナー様の利益最大化と、入居者様の満足度向上を目指した賃料設計が大切

新築一棟開発投資で重要な賃料設計について解説をさせていただきました。相場に左右されない「高めの賃料」を設定しながら、その賃料に納得感を持たせる要素を加えることで、入居者様の満足度向上もかなえられる企画ができていきます。そしてそれが結果として投資家の利益にも繋がっていくと考えております。

当社は自社で企画している物件を募集・管理をしています。仕入・建築・リーシングが一貫して携わっている為、建物・エリアの特徴をよく理解しています。そのため、企画している物件のポテンシャルを最大限の活かして、お客様へお伝えすることができ、成約に繋げられている点もここまで高賃料を設定できている理由の1つです。

賃貸、管理の世界においては、成果に結びつくかどうかという観点において、うまくやるコツのようなものは　正直「ない」と思っています。何故なら、やることは決まっていますし、建物や部屋は変えられないからです。

その中でも、何が違いを生むかといいますと、対応の丁寧さ、正確さ、スピードや、管理を受ける目的、物件への思い入れ、情報量など、シンプルな要素が多いと考えています。

これらは一見、誰でもできそうな内容と思われがちですが、実は難しいと思っています。

一般的な管理専門の業者の場合、薄利多売の商売であり、仕組み的に1人あたりの対応物件数が多くなってしまいます。そうなると、1物件あたりに割かれる時間は少なく、流れ作業のように対応することが多くなってしまいます。

ですが、弊社の賃貸管理は、自分たちが企画をした物件のみを対応しており、かつ、専属のリーシングチームが募集管理を対応し、人員も充足しているので、丁寧でスピード感のある対応をすることが可能です。加えて、物件企画に携わっている建築チームもいるので幅広い管理対応も可能としており、その点が当社の賃貸管理の強みだと考えています。

当社では、このように投資家様の利益最大化にコミットしていける企画をご用意しております。ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

＜開催概要＞
●日時：8月6日（火）19:30〜20:00
●会場：オンライン開催（お申し込みはこちら）
●参加費：無料

＜セミナー内容＞
◆プロが欲しがる「東京23区×新築RC一棟」の強みとは
◆他社はマネできない…「好立地かつ高利回り」の実現を可能にする「仕組み」
◆約1年で1億円の売却益を実現…「プロも買う物件」実際の売買事例
◆3月下旬ご紹介開始予定！最新物件情報公開

東京レーベルでは、投資家（個人・法人）がデベロッパーとなり「中間業者」を極限まで省くことで原価に近い価格で物件を獲得し、市場には出回らない高い利回りを実現する新しい投資手法を提案しています。

本セミナーは最新物件の詳細情報やキャッシュフローまでを公開します。新築一棟投資のイメージを膨らませていただけるような内容となっており、30分のショートセミナーのため、おいそがしい方にもご視聴いただけます。

＜開催概要＞
●日時：7月25日（木）19:30〜20:00
●会場：オンライン開催（お申し込みはこちら）
●参加費：無料

＜セミナー内容＞
◆プロが欲しがる「東京23区×新築RC一棟」の強みとは
◆他社はマネできない…「好立地かつ高利回り」の実現を可能にする「仕組み」
◆勝負は企画から…高くても早期満室！入居者から「選ばれる」物件の賃料設定戦略
◆7,8月ご紹介開始予定！最新物件情報公開

東京レーベルでは、投資家（個人・法人）がデベロッパーとなり「中間業者」を極限まで省くことで原価に近い価格で物件を獲得し、市場には出回らない高い利回りを実現する新しい投資手法を提案しています。
本セミナーは最新物件の詳細情報も公開します。30分のショートセミナーのため、おいそがしい方にもご視聴いただけます。ぜひご参加ください。

＜開催概要＞
●日時：6月11日（火）19:30〜20:00
●会場：オンライン開催（お申し込みはこちら）
●参加費：無料

＜セミナー内容＞
◆プロが欲しがる「東京23区×新築RC一棟」の強みとは
◆他社はマネできない…「好立地かつ高利回り」の実現を可能にする「仕組み」
◆約1年で1億円の売却益を実現…「プロも買う物件」実際の売買事例
◆3月下旬ご紹介開始予定！最新物件情報公開

東京レーベルでは、投資家（個人・法人）がデベロッパーとなり「中間業者」を極限まで省くことで原価に近い価格で物件を獲得し、市場には出回らない高い利回りを実現する新しい投資手法を提案しています。

本セミナーは最新物件の詳細情報やキャッシュフローまでを公開します。新築一棟投資のイメージを膨らませていただけるような内容となっており、30分のショートセミナーのため、おいそがしい方にもご視聴いただけます。

6月26日開催　融資セミナー

＜開催概要＞
●日時：6月26日（水）19:30〜20:00
●会場：オンライン開催（お申し込みはこちら）
●参加費：無料

＜セミナー内容＞
◆不動産投資における資金調達のポイント
◆金融機関の審査において重要なこと
◆融資の申し込みにおける事前準備と自己資金割合を減らす仕組み
◆新築一棟投資に関する資金の実例紹介！融資と自己資金の割合
◆4月下旬ご紹介開始予定！最新物件情報公開

都内23区・新築一棟・デザイナーズマンション・5.5%超の利回り・・・これらを実現する物件を購入するには、多くの方に「融資」が必要になってくるでしょう。
今回は東京レーベルが扱う物件が、実際にどのようにお客様に購入されているのか、実例を交えながら融資の専門家がお金に関することを徹底的に解説します！

これまで当社で扱ってきた物件は、販売開始とともに即ご契約が進むほど人気の物件も多数ございました。この機会にぜひ、まずはどんな物件を扱っているのかご確認ください。ご希望があれば、セミナーを受けていただいた方に優先的に個別面談のご案内も可能です。

皆様のご参加をお待ちしております。

＜開催概要＞
●日時：5月29日（水）19:30〜20:00
●会場：オンライン開催（お申し込みはこちら）
●参加費：無料

＜セミナー内容＞
◆新築一棟開発投資とは？
◆デザイナーズ物件の特徴
◆土地から開発するリスク
◆建物に関するリスク

東京レーベルでは、投資家（個人・法人）がデベロッパーとなり「中間業者」を極限まで省くことで原価に近い価格で物件を獲得し、市場には出回らない高い利回りを実現する新しい投資手法を提案しています。
都内23区・新築一棟・デザイナーズマンション・5.5%超の利回り・・・これらを実現する物件のポイントは、高い賃料を実現するデザイナーズ物件であること！
今回は土地から開発する新築一棟投資に初挑戦する方に必見のデザイナーズ物件の手法や開発に伴うリスクについて詳しくご紹介します。

東京レーベルでは、投資家の皆様にとって有益な情報を定期的にウェビナーにてお届けしております。お時間のある方はぜひご参加いただけますと幸いです。

①不動産会社からのご紹介
②不動産会社HPでの検索
③レインズ検索

①不動産会社からのご紹介
取引実績がある不動産会社、当社のHPをご覧いただいた不動産会社が土地の情報をご紹介してくださります。

②不動産会社のHPで検索
①のように、不動産会社からご紹介いただく一方、当社が各不動産会社のHPで土地の探索を実施することもございます。不動産会社は常日頃から売る方、買う方を探しているため、自社のHPの更新も素早く対応しており、新着情報が更新された際などに活用することもございます。

①不動産会社からのご紹介、②不動産会社HPでの検索と探索ルートがある中で、当社はレインズを主力に土地の探索をしております。
今回は当社が主力として活用するレインズに焦点をあて、土地の取得方法をご紹介いたします。

2.そもそもレインズとは何か?

「不動産流通標準情報システム」の略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している、ネットワークシステムのことです。
レインズには、現在、売却や賃貸に出されている家やマンション、土地などの不動産情報が掲載されています。さらに、過去に取引された不動産の情報も調べることができるため、不動産取引の際の重要な情報源となっているのです。
全国の不動産会社が加入しており、ネットワークを通じて不動産情報を得るために活用されています。会員である不動産会社しか利用することができず、一般消費者は利用できません。

3.レインズでの土地の検索方法は？

レインズに登録されている物件の中から、希望条件に合った物件を探し出すことができます。
主に物件種別、所在地・沿線、価格や面積等を指定し、条件を絞り込みます。
検索条件を入力すると検索結果が表示され、物件概要や物件図面 を取得することができます。
通常、賃貸用マンション企画においては、対象となる土地を探索する営業担当者と、建築可能な建物の詳細を立案する設計担当者が分かれていることが一般的であり、場合によっては外部の設計士に依頼することもあります。

しかし、当社では土地探索の段階で、営業担当者が賃貸の要件、建築基準法など各種規制の知識に基づいて中⼩型RCマンションの建築企画を立案・検証し、投資に適している土地であるか見極めています。
23区内の賃貸需要が⾒込めるエリアにて、上記に該当する土地を探索し、発見した場合は、すぐに仲介会社、もしくは売主に連絡をし、詳細情報の確認や資料を手配後、売買の交渉をしながら、建築プランを組成するという流れとなります。
そのため、当社ではレインズを活用することによって、より多くの土地を同時並行、かつ非常に高い精度で検証、選定することが可能となっています。
また、表面的な情報だけでは、一見マンション用地に適していない土地と判断されがちなものであっても、見落とさずに検討することができます。

土地の仕入は、机上で探すのではなく、足を使って探す、あるいは地場の不動産会社などに営業周りをし、まだレインズには掲載していない、未公開の土地情報を取得するといったイメージを持たれる方も多いかと存じます。
それも一つの方法ではございますが、レインズではほぼ毎日のように新着の物件情報が公開されて
おり、当社はその情報をいち早くキャッチし、一つ一つ丁寧に選定をします。
そういった工夫をすることにより、当社ではレインズも重要な土地探しルートの一つとして活用し、お客様により多くの商品が提案できることも強みとなっています。

4.最後に

最後に、私が仕入れをする際に、最も重きを置いているのは立地、エリアの選定です。
当社は山手線外周地域の駅から徒歩7分以内を積極的に検討しています。理由として、通勤・通学の便が良い路線が多く、若年層からも人気があることにより賃貸需要が旺盛になると考えているからです。
駅が近い、都心、副都心へのアクセスがいい、周辺環境が整っているという点だけでも賃貸需要は高まり、空室率も下げられます。それに伴い賃料設定も市場の動向や近隣相場に左右されづらくなり、その結果、高利回りを実現し、中長期保有に最適な商品が組成できると考えております。
しかし、当然ながら上記のような用地を仕入れることは困難なことでもあります。一つの用地を何社もが競合し、検討することは通常であり、前日まで販売募集をしていた用地が、翌日には契約先が決定してしまい販売が終了になることも珍しくありません。
そのためスピード感を早めて検討することは重要であり、用地選定の段階で建築基準法の知識をもとに精度の高い検討を実施し、検討期間を短縮することで決済を早めるといったスケジュールの組み立ても大切にし、目標とする用地の仕入れを実施しております。

ここまでは仕入れ、商品企画担当者としてレインズでの探索方法に焦点を当て、ご紹介をさせていただきましたが、最後に当社の新築一棟企画チームの一員としてお伝えしたことがございます。
不動産投資に挑戦することは、お客様にとって、人生で大きな決断が必要になることだと存じます。
メリット、デメリットもあり、多くの情報が溢れ、情報を精査し、検討し、決断するだけでも苦難であり、さらに期待がある中でも大きな不安も伴うかと存じます。
だからこそ、本当にいい商品だと企画者の私たちが自信を持って言えるものを、お客様に提供したいと存じます。ただ好条件の用地があったから仕入れ、商品企画し、販売をするのではなく、さまざまな視点で総評するようにしております。

一例にはなりますが、周辺環境はもちろん、その地域にどんな歴史があり、どの層に好まれるのか等、建物が完成し、入居者様が入居した後の暮らしについても想像を巡らせ、検討、調査をし、お客様だけではなく入居者様にも喜ばれる空間を提供することも目指しております。
そのような意識や検討、調査の積み重ねで商品を開発することにより、自信をもった商品を提供することに繋がると存じます。
そしてお客様に信頼、安心も一緒に提供でき、かつ強い味方、パートナーがいると思っていただけるような存在になりたいと存じます。

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東京レーベルでは、投資家（個人・法人）がデベロッパーとなり「中間業者」を極限まで省くことで原価に近い価格で物件を獲得し、市場には出回らない高い利回りを実現する新しい投資手法を提案しています。
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本セミナーは最新物件の詳細情報やキャッシュフローまでを公開します。新築一棟投資のイメージを膨らませていただけるような内容となっており、30分のショートセミナーのため、おいそがしい方にもご視聴いただけます。

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