新オフィスのコンセプトとは？

山本：新オフィスを作るにあたり、どのように取り組みはじめたのでしょうか？

岩元：まずはコンセプトを決めるところから始めました。今回、新オフィスのコンセプトとして設定したのは「多様性」です。以前より弊社では会社のミッションとして「個性を極め、価値を作る。」というものを掲げていますが、単に言葉として掲げるだけでなくそれが実際に達成できる環境作りをオフィスから始めたいと考えました。

山本：ミッションを実現できる環境づくりがテーマだったんですね

岩元：「個性が極められるオフィス」とは一体どういう場所であるべきかを突き詰めていったところ、スタッフ一人一人の働き方に寄り添ったオフィスであるべきという結論に至りました。例えば人によってスタッフ間で会話しながら仕事を進めたい、静かな空間で集中したい、個室にこもってじっくりと作業に没頭したい、などそれぞれ適した働き方があると思います。その異なる働き方がオフィス内で実現できるよう、可能な限り空間のデザインにバリエーションをつけ多様性のある空間にすることで、各スタッフが一番力を発揮できるオフィスになることを目指しました。

山本：確かにそれぞれ集中しやすい環境が違いますよね。チームとのコミュニケーションが必要なタイミングが多いメンバーや、逆に黙々と作業することが多いメンバーなど、移転して間もないですがすでに居心地の良い場所に自然と集まっているイメージがあります。

岩元：そうなんです。働き方に合わせた3つのゾーンを作ることで、各スタッフにとって力を発揮しやすい空間を実現しました。詳しくご紹介しますね。

働き方にあわせた3つ異なるゾーン

岩元：写真のようにエレベーターを降りるとまず見えてくるのがカフェのような雰囲気漂うエントランススペース。この部分だけでも印象的ですがオフィス全体は実は集中ゾーン、カフェスゾーン、アクティブゾーンの3つに分かれています。

岩元：集中して静かな空間で作業をしたい方にぴったりな左の「集中ゾーン」、リラックスしながら作業を進めたい時には中央の「ゆったりゾーン」、そしてディスカッションしながら議論を詰めていきたい時のために「アクティブゾーン」を設けました。３つにゾーン分けした理由は先ほどの「多様性」というコンセプトにマッチさせるため。やはりスタッフの人数が増えてくると個人個人で一番個性や力を発揮できる環境はより違いが出てくると思うので、約230㎡の広い空間をあえて３つにゾーン分けし、それぞれ特徴が出るようにデザインしました。

山本：図面で見るとわかりますが、集中ゾーンと比べてゆったりゾーンは椅子の配置がランダムだったり、家具が変わった形だったり、かなり大きく違いますよね。

岩元：細かくこだわって作りましたので、詳しくご紹介します！

集中して作業に取り組みたい時に！集中ゾーン

モノトーンでまとめた清潔感のある空間

岩元：明るい光が差し込む窓際のカウンター席とホワイトデスク&セイルチェアを置いた清潔感のある空間です。集中力を妨げないよう全体的にカラーリングはモノトーン調でまとめ、照明の色味も昼光色にすることで明るい印象になるようにデザインしました。ちなみに新オフィスには音響設備を導入したので、集中ゾーンではヒーリングミュージックなど毎日流しています。

細かい作業に向いたモニター席＆籠れる個室ブース

山本：ここは書類仕事が捗りそうですね。前のオフィスとはかなり雰囲気が異なりますが、設備的な部分のこだわりなどもありますか？

岩元：こちらのモニター席と個室ブースですね。建物設計など細かい図面の確認が必要な時にあると助かるのがモニター席です。27インチの4Kモニターを3台設置し作業効率をUPを目指しました。また壁で囲われた個室ブースも完備。1人で作業に集中したい、お客様とオンライン面談や電話をしたい時にぴったりな空間です。

国内照明ブランドの真鍮ペンダントライト

山本：オンライン面談が主流な世の中になってきましたので、こちらも活躍しそうですね。普段物件の仕様などにもこだわりを持って取り組んでいる岩元さんですが、インテリアもお好きと聞いています。その辺りはいかがでしょうか。

岩元：インテリアは一部前のオフィスから持ってきたものもありますが、今回の移転に合わせ新オフィスの雰囲気に合うものを導入しました。特にこのスペースの中でご紹介したいのはNEW LIGHT POTTERY(ニューライトポタリー)という奈良県発の照明ブランドアイテムです。購入したBullet flat shade（バレットフラットシェード）はシェード部分に素地の真鍮が使用されており、経年によって異なる表情が楽しめます。ブランドオリジナルの電球もフィランメント部分がほんのり灯ってとても美しいです。

山本：少し日が落ちてきた時間に、ほっと癒される空間になりそうですね！

リラックスしながら作業ができる、ゆったりゾーン

木目素材と柔らかい明かりでカフェのような空間に

岩元：続いて、先ほどの集中ゾーンとは印象をがらりと変えたゆったりゾーンです。木目調の素材＆観葉植物をたっぷりレイアウトし、照明も電球色を中心にデザインすることでカフェのようなリラックスできる空間を目指しました。また、集中ゾーンと空間を隔てる壁は、一面造作の壁です！ドアの周りに傾斜をつけた独特な壁となっており、新しいオフィスの顔となるデザインになっています。

山本：照明などもだいぶ変わりましたね！ここでのこだわりポイントもぜひ教えてください。

五角形の造作メインテーブル

岩元：なんといっても目を引くのは五角形の造作テーブルですね。面材に突板を使用し、テーブルと同型の下がり天井を設けることで空間にリズムをつけました。テーブル中央にはスペースを設け、観葉植物を設置できるような工夫をプラスしました。また観葉植物自体も「多様性」というコンセプトをもとに、種類や高さなど個性が際立つものを植物レンタルショップであるnota house plants(ノタハウスプランツ)さんに選定いただきました！

山本：弊社で運営しているWORK LABELというシェアオフィスでも、nota house plantsさんの植栽を利用させていただいております。オフィスに緑があるだけで安心感が生まれますよね。

岩元：入り口入ってすぐに目に入るので、来社されたお客様にとっても安心できる空間だといいなと思います。

みんなが集えるBARカウンター

岩元：そして、カフェスペースの奥にはなんとＢＡＲもあるんです！造作のBARカウンターは腰壁の部分を左官で仕上げました。朝は少々分かりづらいですが、夜照明にあたるとゴールドのような色味に変わり、朝夜で表情の違いも楽しめます。仕事終わりにここでスタッフと一緒に乾杯するのも良さそうですね！

山本：カジュアルな相談をするにもよさそうな空間ですね。ちなみに、こちらのエリアでもこだわりのインテリアが使用されているのでしょうか？

世界中で愛されるYチェア & PH5

岩元：このスペースに設置しているこだわりの家具といえば、北欧デンマーク生まれの名作イスであるこちらのＹチェアですね。オーク材のオイル仕上げで、座面のペーパーコードは今でも職人の手で張られているそうです。1950 年にハンス J. ウェグナーによってデザインされてから世界中で愛され続けており、新オフィスでの経年変化も楽しんでいきたいです。

山本：造作の家具ともマッチしていてすてきです！

岩元：それともう一つ！こちらのBOX席に設置した、ルイスポールセンの「PH5 Mini」もこだわりのインテリアです。このBOX席は、社内打ち合わせはもちろん、食事をとったり、休憩したり…多様な使い方ができる場所で、スタッフ内でも人気の場所となっています。このほっこりする空間に、「PH5 Mini」の優しい光がマッチしていると思います。

無限のアイディアが生まれる場所！アクティブゾーン

ビビットな壁紙をあしらった３つの会議室

山本：最後に、先ほどの２つのゾーンとは印象が大きく違うアクティブゾーンについて詳しくご紹介をお願いします。

岩元：こちらはそれぞれビビットな赤、青、黄を壁紙に使用しました。様々な色の中からあえてこの3色を選んだ理由は、この世にある色のほとんどは色の三原色と呼ばれるこの赤、黄、青を混ぜ合わせることで表現することができると言われています。

山本：それをあえて会議室のエリアに設定したわけですね？

岩元：異なる原色を混ぜ合わせると無限の色が作れる=色(個性)の異なる人が会議という場で意見を交わすと無限のアイディアを生み出せる」というメッセージ性も込めてこのカラーを選定しました。

山本：まさに「個性を極めるためのオフィス」ですね！

どんな空間にもマッチするチェスカチェア

岩元：ちなみに、このスペースで特にお気に入りのインテリアはマルセル・ブロイヤーによってデザインされたCesca Chair（チェスカチェア）。コの字型の1本のパイプで形成されたデザインが特徴的で、座った時に適度な弾力が感じられます。パイプ素材のモダンな印象もありつつ、座面と背のラタン素材が柔らかい雰囲気を出しているので、様々な空間に合わせやすい椅子だなと感じています。

山本：ご来社された方にもぜひ体験いただきたいですね。最後に、メッセージをお願いします。

岩元：「多様性」というコンセプトを掲げデザインを進めた新オフィス。素材、テイスト、照度など細部へのこだわりがスタッフの働きやすさ、ひいてはその先にある「個性を極め、価値を作る。」というミッション達成のために大きく貢献できる鍵となれればとても嬉しく思います。

山本：ありがとうございました！

オフィス移転後、オンライン面談からご来社いただいての面談も開始しております。
ご希望に合わせてご案内させていただいておりますので、お問い合わせの際にご要望をお聞かせいただけますと幸いです。

企画：東京レーベル
設計：&LABEL建築設計事務所（https://www.tlabel.jp/and/）
施工：Treehopper
植物：nota house plants　(https://uekiyasan.info/)

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利用料：月額48,400円（税込）〜
お申し込みはこちらから（4月22日よりお申し込み開始）
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シェアオフィスWORK LABELシリーズは今後も続々オープン予定です。
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WORK LABEL

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なお、お申し込みも4月中旬よりスタートとなります。すでにお部屋の特徴などはお写真でご確認いただけますため、ご興味のある方はぜひご覧ください。

その他、詳しい情報はホームページをご覧いただけますと幸いです。
こちらに関する詳しいお問い合わせはこちらより承っております。

今後もシェアオフィス事業に関する情報はこちらのブログにて発信してまいります。

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●日時：3月26日（火）19:30〜20:00
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＜開催概要＞
●日時：2月15日（木）19:30〜20:00
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2月27日開催　建築セミナー

＜開催概要＞
●日時：2月27日（火）19:30〜20:00
●会場：オンライン開催　※過去のセミナーのアーカイブ配信となります（お申し込みはこちら）
●参加費：無料

＜セミナー内容＞
◆新築一棟開発投資とは？
◆デザイナーズ物件の特徴
◆土地から開発するリスク
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東京レーベルでは、投資家（個人・法人）がデベロッパーとなり「中間業者」を極限まで省くことで原価に近い価格で物件を獲得し、市場には出回らない高い利回りを実現する新しい投資手法を提案しています。
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これまで、土地から開発する新築一棟物件の魅力や中間業者を省くことで高利回りを実現できることをお伝えしてきました。ですが、土地から開発する新築一棟物件であればどんなものでも高利回りを実現できるというわけではありません。高い利回りを安定的に実現するためには土地・建物それぞれにポイントがあります。

以前こちらの記事でも、当社が新築一棟の中でも特に東京23区にこだわっていることをお伝えしました。その理由としては、一番は賃貸需要です。しかし東京23区の中でも、高利回りを狙える土地をしっかりと見極めなければなりません。例えば、「都心３区」と呼ばれる千代田区、中央区、港区などの中心部は、高価格帯ではありますが賃料に対して地価が非常に高いエリアです。当社では表面利回り5.5%~6.0%を基準としているため、中心部では当社の水準に合わせた土地を見つけることは容易ではありません。一方で、中心部の周りに位置する世田谷区、品川区、新宿区、荒川区、中野区など準都心エリアは、若年層にも人気が高く、特に交通の便が良いため、駅徒歩10分以内であれば賃貸需要も非常に旺盛です。都心3区と比較すると、少し地価が抑えられる一方で今後も高い賃貸需要が見込まれるこうした準都心エリアに着目し、高利回りを狙うことができる土地を選定することが第一のポイントになってきます。

とはいえ、そうした条件の良い土地は、競争も激しいため、新築一棟投資においてボトルネックとなるのが「良い土地探し」であると言われております。それだけ土地探しは難易度が高いと言われておりますが、さまざまな条件や基準に見合った土地を見つけることが最初のハードルであり、さらに実際にその土地を購入することも難しいというのが難易度の高さの理由であると言えます。都心部の土地の仕入れは熾烈を極め、良い土地は公開後すぐに購入されてしまうことがほとんどです。
当社では独自の基準を設け、掘り出し物の土地を厳しい目でチェックする仕入担当が複数名おります。仕入担当の専任スタッフは日々、最適な土地探しに奔走しており、いわば「良い土地探し」のプロです。そうした目利きはもちろんですが、即座に購入の申し込みをするスピード感も兼ね備えております。スピード感を実現できる最大の要因は、仕入担当が同時並行でラフな建物設計案を作成できることにあります。マンションの建築には、法律、条例をはじめとした制約が多く存在します。いくら良い場所の土地であっても期待される規模のマンションが建築できるとは限りません。仕入担当が土地を厳選し、建築の観点も含め当社の水準である「利回り5.5%~6.0%を企画できる土地」かどうかをあらかじめしっかりと見積もった上で、土地を購入しています。この土地選定こそ、高利回りを実現するポイントです。

ポイント②差別化できる良い建物

良い土地を得られれば、それだけで高利回りが実現できるかというと、十分ではないと考えています。高利回りを実現させるためには、相対的に高い賃料と高い稼働率を両立させることが大切になってきますが、そのためには建物にもこだわりが必要です。そこで当社では、準都市エリアにも順応する、実用性のあるデザイナーズ物件に注力することで、賃料を上げながらも高い稼働率を実現しています。

外観は打放しのコンクリートを使ってコストを抑えながら、タイルや塗装も物件によって活用しつつ、人に自慢したくなるようなファサードを作り上げています。

室内に関しては廊下部分を極力減らし、居住空間や収納に割り当てることで無駄がなく満足度の高い間取り作りを徹底しています。外観だけではなく室内の一部にも壁や天井にもコンクリート打放しを活用し、おしゃれな内観を実現することで、若年層を中心に多くの方に好評いただいています。全面を打放しにしていないのは、断熱等の観点で居住性も維持するためです。
また、特にこだわっているのはキッチンです。賃貸物件ではコストカットの対象として削減されやすい住宅設備ですが、当社では1Rなどの単身者様の部屋であっても、幅1.5M〜最大2Mの実用性に優れた大型のシステムキッチンを組み込んでいます。また、カウンターキッチンや、アイランドキッチンを採用している物件も多数ございます。

それ以外にも、スイッチやライト、壁、扉、共有部分のエレベーターの色など、何気ない設備ながらも「こだわり」を感じさせるデザインや統一感のある仕様を心がけています。こうした細かな配慮が当社の企画する建物の強みであり、大きな差別化要素になり、相場より高い賃料設定で高い稼働率を維持することができています。
都心部は賃貸マンションが乱立しており、特徴がない物件は徒歩距離、面積、築年数に応じた価格勝負になりやすい傾向にあります。当社の方針は、相場に沿うのではなく、高い賃料を出しても良いと考えている入居者層に刺さる企画をいかにして実現するかという点にあります。

ポイント③リスクについて知る

これまで何度もお伝えしてきておりますが、最終的に新築一棟開発投資を成功させる一番のポイントは、リスクについてご理解いただくことだと考えています。以前リスクについての記事も公開させていただきました。

＜リスクの種類＞
１）土地に関するリスク
２）建物に関するリスク
３）賃貸に関するリスク

リスクを超えるメリットがあるからこそ、当社は新築一棟開発事業を推奨し、多くの反響をいただいているものと自負しております。一方で大事なのは、ある程度のリスクはつきものであるとオーナー様にご理解いただき、協業の上でともにリスクに向き合っていくことだと考えます。リスクを網羅することはできません。ですが、発生頻度が高いものや影響度が大きいものについては推測することができますし、リスクを軽減する手立てを講じておくことが可能です。リスクを現実的な範囲に軽減、コントロールし、メリットを享受できるようプロジェクトを推進していくことが当社を活用いただく意義でもあり、オーナー様にもご理解いただくことが、新築一棟開発投資を成功させる第一歩であると考えます。

これまで、当ブログでは新築一棟開発投資にまつわるさまざまなことをお伝えしてきました。今後も、過去の実績例や現在取り扱っている物件などについて発信していきますので、ぜひご覧いただけますと幸いです。

また、新築一棟開発投資にご興味をもっていただいた方にはぜひお気軽にご相談いただければと思います。