新築一棟企画における物件マスターガイド！

尾濱 — Thu, 15 Feb 2024 10:50:01 +0000

0. 実例紹介

物件選びのポイントに入る前に、弊社実例として品川区の物件についてご紹介いたします。
ここでは、わかりやすく品川区の頭文字Sをとり、Sレーベルと呼称しましょう。Sレーベルは品川区のおおよそ中心部に位置しており、JR大崎駅や大井町駅といったサブターミナルにも徒歩で歩けるような好立地でありながら、城南エリアのメインターミナルである品川駅へは電車で１０分、物件最寄り駅へは徒歩7分というバランスの取れた場所に位置しています。

この物件のポテンシャルは交通インフラだけに留まらず、行政機関や公園、大型スーパー等の生活利便施設の充実も見られます。更にタイミングよく、大井町駅では、JR東日本グループによる再開発計画（仮称：大井町駅周辺広町地区開発）が着工する直前のようです。

さて、これらの要素を見るだけでも、「ここは良さそうな物件だ」と感じていただけそうです。物件を検討していく中で、これらの要素がどのような足跡を辿って組み立てられてきたのか、ぜひ想像をふくらませながら読み進めていただけますと幸いです。

1. 立地の質を求める

不動産という単語のとおり、物件はそこに定着し、動かすことのできない財産です。よって、物件を選ぶという行為そのものが企画の根幹であると言っても過言ではありません。弊社では、賃貸需要旺盛かつ、若年層にも人気があり、地価が比較的安定している山手線外周地域を準都心エリアと呼称しています。その中でも、駅から徒歩７分前後の物件を新築一棟企画向け物件として選定しております。このような物件は、資産価値や将来的なリセール価値向上の期待値は当然のことながら、そのほかにもさまざまなメリットを生み出してくれます。

まず、良好な立地というだけでも、お部屋を探す入居者様にとっては魅力的な要素となります。都心やビジネスエリア、学生街などへのアクセスが容易であれば、おのずと賃貸需要は高まります。これは入居者様の優先項目となるとともに、２０年３０年と建物を運用していく中での空室率も低くなると考えられます。更に、良好な立地は物件の賃料を引き上げられる要素でもあります。その物件における交通利便性や周辺施設の充実度が高ければ、入居する居室だけではなく、物件に付帯する街そのものの価値を感じていただくことができます。これは同エリアの競合物件よりも徒歩距離や街の発展度、交通インフラ（利用者数の多い路線や、周辺にサブターミナルやターミナル駅が存在するなど）といった条件が良くなればなるほど、近隣相場というものに一概に左右されず、適切な価値に適切な価格（賃料）を見出すことができると考えられます。

2. 周辺環境の把握とニーズのキャッチ

弊社がプランニング（主に建物プランを簡易作成し、間取りに合わせた一棟マンションの収支策定を行う作業）を行う際、担当者が必ず現地に足を運び、土地の状況だけではなく、そこまでの動線や周辺環境を入居者目線で洗い出します。

Sレーベルを検証し始めた当初、現地を見て物件資料では認識できなかった良さを体感できたことをよく覚えています。あえて大井町駅で下車し、物件まで歩いてみると、大井町駅から物件までの一帯は品川区における行政、商業、交通の要になっていることに気がつくことができます。更に、近くにはサッカーやテニスのコート、噴水に児童向けの広場が整備された大きな公園があり、品川区が環境の向上に力を入れていることが伺えます。街はというと、昼夜問わず家族連れや学生たちで賑わっており、治安の良さが感じられるとともに、ファミリー世帯が安心して暮らせる環境が整っていることを認識できます。

Sレーベルは弊社企画の中でも敷地面積が大きく、初期プランニングの段階から全体的に１LDK〜２LDKのようなファミリータイプの間取りとなる予定でしたが、この時点でプランニングと街の実態および需要が合致しているように見え、ここは大きくプラスの要素として働きそうです。これらを裏付けるものとして、Sレーベル周辺の賃貸需要データを調べてみることにします。周囲は、１LDK〜２LDKタイプの供給が少ないエリアであり、中でも２LDK以上の間取りに関しては、築浅であればタワーマンションクラスの高賃料物件か、比較的安い物件が見つかっても、かなりの築古物件が溢れている状況です。つまり、これらの中間を担う新築かつデザイナーズマンションのような物件の供給は未だ発展途上であり、新築一棟企画の強みを存分に活かせるエリアということが推察できそうです。

もちろん、投資という形に絶対を求めることはできませんが、このような、実地とデータを掛け合わせたきめ細やかな要素の組み立てが、新築一棟企画を堅実なものに仕上げてくれます。

3. 企画のポテンシャル

土地選びの話からは少し逸脱しますが、付随した内容として企画そのものについてもご紹介いたします。弊社ではRC造のデザイナーズマンションをご提案しており、企画力でも競合物件との差別化を図ると共に、これまでご購入いただいたお客様や入居者様よりご好評をいただいております。弊社ホームページの企画実績をご覧いただきますと、ベースとなるコンセプトは共通しているものの、一棟一棟がそれぞれの特徴を持っていることにお気づきいただけるかと存じます。

一概に外観のタイルがおしゃれであることや、居室内にデザイナーズの要素を感じるからというだけが入居率や賃料の向上に繋がる訳ではございませんが、これも大切なエッセンスになります。弊社では、入居者様の意思決定として、お住まいいただく建物の外観や居室の質感に価値を感じていただけるシーンを増やせるよう、各企画において建築部門のスタッフが丁寧な仕様選定を行っております。竣工後に賃貸募集を始めると、キッチンのこのタイルが良かったから、一人暮らしのワンルームなのにキッチンが大きいから、シックな上質さを感じられたから、といった嬉しい声を多く頂戴しております。

冒頭にもお伝えしました通り、新築一棟企画において、入り口としては立地の良さを求められますが、良い立地に何を建てるのか、という土地と建物の企画総合力を高める掛け合わせが重要になります。

4. 最後に

新築一棟企画において重要な要素は立地、環境、企画であると言えます。しかし、それらはあくまで大きな要素の一つに過ぎず、一からマンションの竣工を目指し、高い入居率を実現するという巨大なパズルを完成させるためには、物件の個性に応じて総合力を高めることが大切です。