弊社が投資家様へ提供する新築一棟開発投資の取り組みにおいては、住宅ローンやワンルーム区分マンション投資と異なり、多くの場合多額の自己資金を捻出していただく必要がございます。過去に、区分マンション投資や、不動産業者がパッケージ化して販売する一棟木造アパートを検討された方の場合、新築一棟開発投資の自己資金の多さに驚かれ、検討を断念される方も少なくありません。手元にキャッシュが潤沢にある方でも、やはり何千万円もの手出しにもなると慎重になられるのは無理はありません。ただ私は、自己資金を捻出できる方であれば、多額の自己資金を捻出してでも、新築一棟開発投資へ取り組んでいただくメリットは大きいと考えております。

弊社のご提案する新築一棟開発投資の物件完成時利回り(表面利回り)は5%台後半程です。これは、一般に東京23区で流通している一棟RCの新築物件や築浅物件と比較すると、1%から1.5%程利回りが高い傾向にあります。(高い利回りが実現できる理由については、過去のブログで詳しく解説しておりますのでそちらをご覧ください。)
新築一棟RCマンションの場合、木造物件に比べて融資の借入期間が長く中古物件と比較すると調達金利も比較的低く調達できる傾向にございますので、前述の高い利回りと相まって投資期中のキャッシュフローは大きくなる傾向にございます。
さらには、何らかの理由でオーナー様が物件を手放される際にも前述の通り、市場利回りよりも高い利回りで運用されている物件であれば、有利に売却活動を進められる可能性がございます。また市場利回りよりも高い物件を仮に市場利回りで売却した場合、売却時に多額の利益を得られる可能性もございます。実際に弊社のお客様の中には、大きな売却益を得られその売却益を元手にまた一件、さらに一件と投資を進められる方もいらっしゃいます。
このように初期投資のハードルは高いものの、投資の期中・出口までのトータルで見ていただければメリットについてご理解いただけるかと思います。

ただ金額が金額ですので、いくら資金に余裕がある方であっても、頭では理解していても実際に一歩踏み出すのは難しいと思います。お客様が投資の最終判断を行う際に自信を持って背中を押せるよう、お客様の資産背景やご提案する商品の収益性/将来性など誰よりも把握し、ご説明できるように心がけております。

2.弊社のポリシーについて

弊社では「個性を極め、価値を作る」をスローガンに掲げ、投資スキームや融資戦略以上に建物において「何を作るか」という部分に重きをおいております。

ご存知の通り、東京23区の投資用不動産の建設はラッシュと言っても過言では無いほどの盛り上がりを見せております。当然、東京の転入超過数はコロナ禍を除き毎年5万人付近を推移し、不動産市場の拡大は続いておりますが、東京23区の空室率に大きな変化は見られません。
これからさらなる人口減少の時代を迎える日本において、画一的で無個性な物件については、今後厳しい将来が待っているかも知れません。

我々がご提案する物件については、他のブログでも記載した通り、企画段階で様々な検証を行った上で商品としてお客様へご紹介しております。大手不動産ポータルサイトで周辺の募集物件を隈なく調べ、その地域で人気のある間取りプランや検索数に対して供量が少ない間取りプランを検討したり、物件周辺へ弊社社員が訪れてその街の雰囲気や特性、歩いている方の特徴からどのような層の方々に住宅の需要があり、どのような外観がその街に馴染むのかなど、ここで全ての例を上げる事はできませんが様々な視点から、間取り、外観、建物内部に使用する住宅設備ひとつひとつまで、社内で議論して企画を組み上げております。

今日までの「収益効率の最大化」を追い求めた不動産投資の定説とは異なる部分もあり、弊社企画に疑問を持たれるお客様も少なくないと思います。ただ、我々の企画は「長期で価値のある資産をご保有いただきたい」という考えからこのように建物の企画に至っておりますので、その部分をお客様へご理解いただけるよう丁寧な説明を心がけております。幸いにも、弊社でご購入いただいたお客様の多くが弊社の理念に共感いただき、弊社プランを採用いただいており、その運用にご満足され複数棟ご購入いただいているお客様もいらっしゃいます。

3.開発にかかるリスクについて

記事前半では新築一棟開発投資のメリットを中心にご説明いたしましたが、お客様には開発にかかるリスクを十分にご理解いただく事も重要です。
前述の通り、弊社の紹介する物件の完成時利回りは5%台後半程で、一般に東京23区で流通している一棟RCの新築物件や築浅物件と比較すると、1%から1.5%程利回りが高い傾向にありますが、その高いリターンをご享受いただける理由に弊社の開発スキームがございます。
新築一棟開発投資のスキームや開発にあたるリスクについては、過去のブログで詳しくご紹介しておりますが、ここでも簡単に説明させていただきます。
新築一棟開発投資は通常の新築完成物件の購入とは異なり、お客様ご自身が施主様となり土地の購入から建物の竣工までの間、建設会社さんと共に建物を作り上げていくことになります。そこには、通常デベロッパーが負うリスクをお客様に負っていただく事になります。
発生しうるリスクには地中障害物発見による撤去費用発生/工事遅延や、見積り時の予想を上回る資材高騰による建築費の増額などがあげられ、程度によっては当初期待していた程のリターンが得られない可能性もございます。
そのリスクをしっかりとご説明し、十分にご理解いただく必要がございます。

一方で、お客様の多くが一棟マンションの建築経験が無い方々でございます。いざ、上記のようなトラブルが発生した際に施工会社の意見を鵜呑みにするしか無い場面がやって来るかも知れません。
そこで我々東京レーベルのサービスの一環として「建築コンサルティング」があります。建築コンサルティングは、弊社が施主様と施工会社との間に入りプロジェクトを推進していくサービスになります。コストや工期の管理はもちろんの事、上記のような突発的な出来事があった際にも、その対処方法等について施工会社と協議/調整を行い、お客様へよるリスクを最小限に抑えるべく対応いたします。当然リスクをゼロにするサービスではありませんが、一棟マンション建築についてご経験が浅い方にとって相談できる第三者がいるかいないかは大きな違いだと思います。
過度にリスクばかりご説明し、お客様が一歩踏み出せずに機会を逃してしまうことは我々も本望ではありません。リスクについて適切にご理解いただきつつ、我々を竣工までの伴走者と考えていただけるよう、お客様に信頼いただけるような接客/説明/対応を心がけております。