地方でも都心でも、不動産投資で利益を挙げている方はいます。しかしどちらかと言えば、都心の方がおすすめです。

また「どうしても地方での不動産投資に興味がある」というのであれば、地方都市がおすすめです。

本記事では、地方都市で不動産投資を行うメリット・デメリットや、なぜ地方よりも都心での不動産投資をおすすめするのかについてまとめました。

東京在住の不動産投資家、あるいはこれから不動産投資を始めようと考えている方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資における地方と都心の違いに関する理解が深まりますよ。

地方での不動産投資は「地方都市」がおすすめ

本記事では東京圏・大阪圏・名古屋圏の三大都市圏を除く地域を「地方」と定義します。

そして地方での不動産投資には「地方都市」がおすすめです。ここでいう地方都市とは、人口が100万人を超える都市のことです。

人口100万人を超える都市は、三大都市圏を除くと全部で4箇所あります。

地方のなかでも地方都市をおすすめする理由は「需要が高いから」です。

地方の需要が少ないエリアだと、なかなか入居者が決まりません。売却しようにも買い手が見つかりません。

そういった地域で不動産投資を行うには、高いスキルが求められます。

地方都市で不動産投資を行うメリット

三大都市圏ではなく地方都市で不動産投資を行うメリットは、以下の3つです。

• 都心よりも少ない資金で不動産投資を始められる
• 利回りが高くなりやすい
• 競合が少ない

それぞれ詳しく見てみましょう。

都心よりも少ない資金で不動産投資を始められる

物件の価格相場は、地域によって異なります。例えば同じワンルームマンションでも、地方よりも都心の方が高価です。

そして一般的には、不動産投資歴が浅ければ浅いほど、自己資金に余裕がありません。また銀行から受けられる融資もそれほど多くありません。

そのため都心よりも、比較的少額でリスクを抑えて不動産投資ができる、地方都市が適しています。

また物件価格を抑えられると、固定資産税などの税金も削減可能です。よって初期費用やランニングコストも抑えられます。

地方都市では、都心よりも少ない資金で不動産投資を始められます。

関連記事：不動産投資のランニングコスト・費用一覧！維持費を抑えるコツも紹介

利回りが高くなりやすい

不動産投資における利回りとは、物件の価格に対する1年間の収入や利益の割合のことです。

例えば利回り10%の場合、10年間で物件価格を回収できる計算になります。元本を回収できれば、そこから後はランニングコストを除いて、すべて利益です。

そして物件価格が安くなると、利回りは高くなる傾向にあります。回収すべき「元本」の額が小さくなるからです。

以下に、東京都を100とした場合の、三大都市圏と北海道・福岡県・広島県・宮城県の住宅地の価格指数をまとめました。

上記を見ると、三大都市圏と地方における住宅地の平均価格の差は明らかです。

たしかに地方は都心と比べて物件価格が安く、利回りが高くなりやすい傾向にあります。

しかし地方の物件価格が安いのには、維持費や空室リスクの高さなど、相応の理由があります(詳しくはデメリットで解説)。

関連記事：不動産投資で元を取るには何年かかる？答えは5〜10年！計算方法や回収できない失敗例を紹介

競合が少ない

都心には不動産に対する需要がある一方で、競合も多くいます。

競合と値下げ競争をすることで、都心では利回りが低くなりがちです。「利回りを下げたくない」と家賃を高く設定しても、空室のままであれば本末転倒ですからね。

また地方には、惰性で賃貸運営を行っている、昔ながらの地主が多い傾向にあります。

そういった方の多くは、物件のリノベーションなど、競合と差別化するための工夫に力を入れていません。

地方は都心と比べて、競合が少なく弱いという特徴があります。

地方都市で不動産投資を行うデメリット

三大都市圏ではなく地方都市で不動産投資を行うデメリットは、以下の3つです。

• 空室率が高くなりやすい
• 売却時に苦労する可能性が高い
• 周辺施設の影響を受けやすい

各デメリットについて詳しく説明します。

空室率が高くなりやすい

空室率は、不動産の総戸数における空室の割合です。例えば総戸数50戸のマンションで空室が5室ある場合、空室率は10％です。

そして空室率と真逆の意味を持つ言葉として「入居率」があります。つまり「空室率10％」は「入居率90％」という意味です。

以下は、2023年度の全国における空室率をまとめた表です。

上記表を見ると、首都圏や関西圏、地方都市は空室率が低い(入居率が高い)ことが分かります。

地方は、極端に空室率が低く(入居率が高く)なっています。

入居率が80.0%を下回る地方も少なくありません。

そして空室だと、家賃収入が得られません。よって不動産投資に失敗する可能性が高くなります。

不動産投資では、如何に空室リスクを抑えるかが重要です。

関連記事：不動産投資の入居率とは？全国平均の推移や計算方法を紹介

売却時に苦労する可能性が高い

不動産投資では、家賃収入と売却益の掛け合わせで、元本回収を目指します。

家賃収入だけ、あるいは売却益だけでの元本回収には高度な不動産投資スキルが求められ、現実的ではありません。

そして地方都市で物件を売却する際は、なかなか買い手が見つからずに苦労する可能性があります。

また築年数に応じて不動産価格も減少しやすいので、家賃収入と売却益を合わせても元本を回収できなかったり、利益が微々たるものになってしまうかもしれません。

一方都心では、不動産価格が下がるどころか、むしろ上がるケースもあります。

たしかに地方都市での不動産投資は、都心と比べてローリスクです。しかしその分、リターンも低い選択肢です。

周辺施設の影響を受けやすい

地方都市では不動産の需要が、大学や企業など1つの施設に依存しがちです。需要を1つの施設に依存していると、その施設の撤退が大きなリスクとなります。

地方都市であれば、大学が撤退したとしても、その土地で再開発が行われるでしょう。よって需要は残り続けます。しかし需要の中身が変わります。

例えば、地方都市として挙げた福岡市にある九州大学は、キャンパスを移転しました。

大学跡地には商業施設や裁判所ができ、需要が学生向けの物件からファミリー向けの物件へと変わりました。

何十年といった長期目線で考えると、こういった需要の変化も十分起こり得ます。

一方都心では、狭いエリアに複数の大学や企業が密集しています。よって周辺施設が移転や廃業をしても、それほど大きな影響は受けません。

関連記事：不動産投資は立地が命！うまくいく立地4つと避けるべき立地3つを紹介

不動産投資は地方都市よりも都心がおすすめ

地方で不動産投資をするのであれば、地方都市がおすすめです。

しかし地方都市と都心を比べた場合は、都心をおすすめします。東京在住者には尚更です。

理由は以下の2つです。

• 土地勘がないと不利だから
• 今後も一極集中や人口減少の傾向は続くと予想されるから

1つずつ詳しく解説します。

土地勘がないと不利

不動産投資は、土地勘がある場所で行うのが理想です。

土地勘がないと、良い立地かどうかの判断ができなかったり、仲介業者から良くない物件を掴まされたりします。

例えば「兵庫県西宮市にある駅近物件」と聞くと、大半の方が良いイメージを抱くでしょう。しかし「西宮名塩」という西宮中心部から山を1つ越えた、イメージとは全く異なる物件かもしれません。

視察も、物件までの距離があるとなかなか簡単ではありません。

インターネットなどを使えば、その地域に関する情報をある程度調べられます。しかし、仲介業者が不利な情報を積極的に教えることはないでしょう。

よって自力で調べきれなければ、大きな損失につながる可能性があります。

「地方は利回りがいい」というメリットを盲信して、痛い目を見ないように気をつけなければなりません。

一方東京に何年も住んでいる場合、都心の土地勘はあるはずです。土地や物件の視察にも、休日を使って簡単に行けます。

今後も一極集中や人口減少の傾向は続くと予想される

2011年以降、日本の人口は減少を続けています。よって今後は各都道府県で人口が減っていくと予想されているのですが、東京だけは例外です。

1950年の東京の人口は、総人口の15.5%でした。1990年には25％を超え、2019年には29.1%と3割に迫っています。

そして東京に限っては、2030年ごろまで人口増加が続くとの予想もあります。その後人口が減少に転じたとしても、他の都道府県と比べて緩やかであることは間違いありません。

日本の人口は、2048年には1億人を割るとの推計もあります。

不動産投資は人口が多くて需要のある都市で行うのが得策であるとお伝えしました。

今後も東京への一極集中や人口減少が続く以上、地方都市よりも都心での不動産投資がおすすめです。

都心での不動産投資なら東京レーベルにおまかせください

私たち東京レーベルは、東京都渋谷区の不動産スタートアップです。

東京レーベルでは「東京23区×新築一棟デザイナーズマンション」の新築一棟開発投資という不動産投資方法をおすすめしています。

新築一棟開発投資では、法人様・投資家様自身が土地を購入し、設計士に依頼し、施工会社を探していただきます。

私たち東京レーベルがパートナーとして全面的にご支援いたしますので「自分で土地を探せるのか」といった心配は不要です。

東京23区に場所を絞るため、東京在住者には特におすすめです。

東京には競合が多く、利回りが低くなりやすいとお伝えしました。しかし新築一棟開発投資で扱う物件は、デザイナーズマンションです。そして新築です。立地も自由に選択できます。

以上から他の物件と差別化ができ、空室リスクを抑えつつ高い利回りを実現可能です。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

地方都市で不動産投資を行うメリット・デメリットや、なぜ地方よりも都心での不動産投資をおすすめするのかについて解説しました。

地方のなかでは、地方都市が不動産投資に適しています。地方では空室リスクが高まりますし、売却の難易度も上がります。

そして年が経てば経つほど、築年数は増えて人口は減り、状況がどんどん悪化していくでしょう。

しかし東京在住者には、地方都市よりも都心での不動産投資がおすすめです。

今後も需要が減らないという点はもちろん、土地勘がある場所の方が、不動産投資のリスクを減らせます。

都心の不動産投資で、競合と差別化を図り高い利回りを実現したいのであれば、ぜひ新築一棟開発投資をご検討ください。

新築一棟開発投資については、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

「良い立地の条件」を知っておくと、効率的に不動産物件を探せます。

そこで今回は、不動産投資で立地が重要視される2つの理由と、うまくいく立地4つ避けるべき立地3つをまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説します。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資における立地に関することがひと通り分かりますよ。

不動産投資で立地が重要視される理由

不動産投資における利益は、以下の2つに分類されます。

• インカムゲイン(家賃収入)
• キャピタルゲイン(売却益)

そして立地が良ければ、家賃収入と売却益の両方が期待できます。理由は以下の2つです。

• 立地が良いと空室率が上がりづらいから
• 立地が良いと不動産価格が下がりづらいから

各理由について、詳しく解説します。

立地が良いと空室率が上がりづらいから

物件が空室だと、家賃収入はゼロになります。よって借主にはできるだけ長く住んでもらい、退去した場合にはすぐに次の入居者が決まるのが理想です。

そして空室率が上がる原因は、以下のとおりです。

• 需要の低迷
• 供給過多
• 賃料が物件に見合っていない

「供給過多」と「賃料が物件に見合っていない」は、差別化を図ったり賃料を下げたりすることで対応可能です。

しかし「需要の低迷」はどうしようもありません。よって需要のある「立地」で不動産投資を行うことが大切です。

そして空室率の全国平均は17〜18%台となっています。
出典：平成25年住宅・土地統計調査結果(総務省統計局)

空室率や入居率について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：不動産投資の入居率とは？全国平均の推移や計算方法を紹介

立地が良いと不動産価格が下がりづらいから

不動産投資では「家賃収入+売却益」で利益を出すのが一般的です。

そして売却益(不動産価格)を下げる要因は以下のとおりです。

• 築年数
• 周辺環境の変化(例：目の前にマンションができて日当たりが悪くなった)

特に築年数が、不動産価格に大きな影響を及ぼします。

しかし立地が良いと「条件を広げてでもそのエリアに住みたい」と考える方が増えるので、上記の要因による不動産価格の低下を抑えられます。

うまくいくと、購入時より高額での売却も不可能ではありません。最近のタワーマンション投資がその分かりやすい例です。

不動産価格が下がらないと「家賃収入+売却益」で元を取りやすくなります。つまり失敗のリスクを減らせます。

よって不動産価格に影響を及ぼす「立地」は重要です。

関連記事：不動産投資で元を取るには何年かかる？答えは5〜10年！計算方法や回収できない失敗例を紹介

不動産投資がうまくいく立地の特徴4つ

不動産投資がうまくいく立地の特徴は、以下の4つです。

• 駅まで徒歩10分以内
• 近くにコンビニやスーパーがある
• 転入超過の自治体
• 都市部

1つずつ詳しく解説します。

駅まで徒歩10分以内

駅近物件は、通勤や外出に便利なので人気です。

そして以下は「駅近は駅から徒歩何分まで？」と180人に尋ねたアンケート結果です。

上記グラフを見てみると「10分」が31.1%で最も多いことが分かります。次いで「5分」の25.0%、「15分」の7.2%となっています。

5分単位で割合が増えているのは、単純に区切りが良い数字だからでしょう。不動産サイトで条件指定をする際も「駅まで徒歩10分」「駅まで徒歩5分」のように5分区切りになっていますからね。

よって「駅まで徒歩10分以内」が良い立地の1つの条件となっています。

近くにコンビニやスーパーがある

毎日の生活に欠かせないコンビニやスーパーまでの距離も、良い立地の条件には欠かせません。

一人暮らし向けの物件の場合、1階やすぐ目の前にコンビニがあるとベストです。ファミリー向けの物件の場合、徒歩圏内にスーパーがあるとベストです。

最近ではネットスーパーも普及しています。しかし毎回ネットで購入する方は稀なので、やはりスーパーまでの距離は重要です。

コンビニやスーパーまでの距離も、先ほど紹介した「駅まで徒歩でかかる時間」と同様に不動産サイトに掲載されます(例：ファミリーマートまで200m)。

コンビニやスーパーは、閉店してしまう可能性があります。よって「今あるから」と安心するのではなく、今後もコンビニやスーパーの需要がなくなりそうにない立地を選ぶことが重要です。

例えば地方で「寂れたスーパーがあるから」という理由で良い立地と判断するのは間違いです。

転入超過の自治体

日本の人口は減少を続けています。2024年現在1億2500万人いる日本の人口が、2050年には1億400万人になるとの推計もあるほどです。

人口が減ると、当然不動産物件への需要も減ります。田舎での空き家問題が、その最たる例と言えるでしょう。

そこで大切なのが、転入超過・転出超過の考え方です。転入超過の地域であれば、人口減少の影響を受けません。あるいは、影響を抑えられます。

以下は、2023年の転入超過数が多い上位10市町村です。

上位10市町村のなかでも、東京23区の転入超過数が圧倒的です。

転入超過の自治体を選ぶと、長い目で見た際のリスクを抑えられます。

都市部

ここまで紹介した「不動産投資がうまくいく立地」の条件をまとめると以下のとおりです。

駅から徒歩10分以内で近くにコンビニやスーパーがあり、転入超過の自治体

そしてこれらの条件を満たすのは、大抵「都市部」です。東京23区内であれば、多くの場所が上記の条件を満たしています。もしくは、人口100万人を超える地方都市もおすすめです。

不動産投資をする際は、都市部かつ今回紹介した条件を満たす立地を探してみましょう。

しかし都市部の物件は、需要が高い分、不動産価格も高くなっています。よって利回りが低くなり、元を取るのが難しくなるケースもあります。

関連記事：東京都民に地方での不動産投資はおすすめ？メリット・デメリットを解説

不動産投資で避けるべき立地の特徴3つ

不動産投資で避けるべき立地の特徴は以下の3つです。

• 災害リスクが高い場所
• 大学など特定施設に需要を依存する場所
• 治安が悪い場所

それぞれ詳しく見てみましょう。

災害リスクが高い場所

今後発生が予想される南海トラフ地震などの影響により、災害への関心は高まり続けています。賃貸を探す際「地名 津波」のように検索をする方も増えています。

よって災害リスクが高い立地での不動産投資は避けるべきです。

地震については、どこで起こるか分かりません。耐震基準を満たした物件であれば大きな心配は不要です。

津波や洪水については、ハザードマップを確認しましょう。

災害リスクが高い場所は需要が少ないですし、万が一の際に大きな損失を被ってしまいます。

また、地名に「さんずい」が含まれている場合は、水に関する由来を持つ土地で、水害が起こりやすい可能性があるので要注意です。

大学など特定施設に需要を依存する場所

大学や企業など、特定の施設に需要を依存している場所があります。

こういった場所では、例えば大学がキャンパスを移転した際に、需要が一気に減ってしまいます。よって空室リスクが高まるためおすすめしません。

特に今後は、少子化の影響で大学の統廃合や定員減が進むと考えられます。

都市部の場合、大学や企業などの特定施設に需要を依存するケースは稀です。なぜなら狭い地域にさまざまな施設があるからです。

しかし地方の場合、田舎にポツンと大学があって、その近辺に賃貸マンションやアパートが並んでいるというケースがあります。

数十年の長いスパンで考えると、こういった立地での不動産投資は避けた方が良いでしょう。

治安が悪い場所

治安が悪いとされる立地での不動産投資は避けた方が良いでしょう。

当然ですが、大半の方ができる限り治安の良いエリアを選びます。よって治安が悪いエリアの空室リスクは高くなるでしょう。

また治安が悪いエリアの賃料は、他と比べて下がります。

治安が悪いエリアに「他よりも賃料相場が安いから」という理由で住む層が集まります。それでも大半は良い方達なのですが、どうしても家賃滞納リスクなどが上がってしまうでしょう。

以上から、治安が悪い場所での不動産投資は避けるのが無難でしょう。

理想は、長い間住んでいて土地勘のあるエリアでの不動産投資です。土地勘がない場合は、そのエリアについてきちんと調べることが大切です。

東京レーベルの新築一棟開発投資なら、完璧な立地で不動産投資ができる

私たち東京レーベルは、東京都渋谷区の不動産スタートアップです。

東京レーベルでは「東京23区×新築一棟デザイナーズマンション」の新築一棟開発投資という不動産投資方法をおすすめしています。

新築一棟開発投資では、法人様・投資家様自身が土地を購入し、設計士に依頼し、施工会社を探していただきます。

よって100％満足のいく立地、物件を用いての不動産投資が可能です。

私たち東京レーベルがパートナーとして全面的にご支援いたしますので「自分で土地を探せるのか」といった心配は不要です。

都市部での不動産投資には、立地が良いというメリットがある反面、競合が多いという懸念点があります。

しかし新築一棟開発投資では、新築一棟デザイナーズマンションを建設することにより、競合物件との差別化を実現しています。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

不動産投資で立地が重要視される2つの理由と、うまくいく立地4つ、避けるべき立地3つについて解説しました。

立地が悪ければ、いくら他の条件が良くても、不動産投資はうまくいきません。まずは以下4つを満たす立地を探しましょう。

• 駅から徒歩10分以内
• 近くにコンビニやスーパーがある
• 転入超過
• 都市部

また都市部でも、災害リスクが高い場所や治安が悪い場所は避けましょう。

不動産投資を行う立地として一番おすすめなのは、やはり東京23区です。

東京23区かつ、競合物件との差別化もできる新築一棟開発投資については、以下の記事で詳しく解説しています。

興味がある方はぜひチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

不動産投資を成功に導くには、入居率の高さが欠かせません。しかし、入居率の定義が管理会社によって異なるなど、気をつけなければならない点もあります。

そこで今回は、不動産投資の入居率推移や計算方法、気をつけるべきことや高め方についてまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資の入居率に関することが一通り分かりますよ。

不動産投資における入居率とは？

不動産投資における入居率とは、不動産の総戸数に対する入居者の割合のことです。例えば総戸数50戸のマンションのうち45室に入居者がいる場合、入居率は90％です。

入居率という言葉は、マンションやアパート1棟に対してのみならず「この都道府県の入居率」「日本全体の入居率」のように広い意味でも使われます。

詳しくは後述しますが、都内では入居率95％を超えるマンションやアパートも珍しくありません。

一方、過疎化が進む地域の古いアパートなど、物件によっては入居率が50％に満たないケースもあります。

入居率は、不動産投資の収益性に直結します。入居率が低い(＝空室率が高い)と、家賃収入を得られないからです。

利回りが高くて良さそうに見える物件でも、入居率が低ければ意味がありません。利回りは「満室」を想定して算出されるため、物件を選ぶ際は、入居率も確認する必要があります。

不動産投資における入居率の推移

冒頭でもお伝えしたとおり、全国における入居率平均は80%程度です。そして年度によってわずかな差はありますが、入居率は毎年80%前後を推移しています。

ここでは、不動産投資における入居率の推移について詳しく見てみましょう。

入居率の全国平均は95.3%？

以下は、2022年度の全国における入居率をまとめた表です。

全国の入居率平均は、95.3%となっています。

しかしこれは、日管協会員のデータです。母集団が入居率最大化を目指している層のデータなので、数値が高く出る傾向にあります。

一方「平成25年住宅・土地統計調査結果(総務省統計局)」によると、直近10年の全国賃貸住宅の空室率は17〜18%台で推移しています。

空室率と入居率を合計するとおおよそ100％になるため、入居率の全国平均は80％程度と考えるのが妥当でしょう。

また首都圏・関西圏・その他を比較すると、都市部であるほど入居率が高いことが分かります。

首都圏・関西圏とその他では、入居率に2％以上の差があります。

2022年までの5年間における入居率の推移

以下は、2018年から2022年までの過去5年間における入居率の推移です。

前述の通り、上記は日管協会員のデータなので、数値が高めに出ています。

しかし上記の表から、年度によって入居率に大きな変動はないことが分かります。また都市部の方が入居率が高いという傾向も変わりません。

不動産投資における入居率の計算方法

不動産投資における入居率の計算方法は、以下のとおりです。

入居率＝(入居中の部屋数÷総戸数)×100

50戸のうち45室に入居者がいる場合の計算式は以下のようになります。

(45÷50)×100＝90

よって50戸のうち45室に入居者がいる場合の入居率は90％です。

このように入居率は、シンプルな計算式で求められます。

不動産投資における「入居率」に潜むワナ

不動産投資では、入居率について注意しなければならない点が2つあります。

• 空室の定義が管理会社によって異なる
• 実は入居率の計算方法は3つある

1つずつ詳しく解説します。

空室の定義が管理会社によって異なる

空室の定義は管理会社によって異なります。そして空室の定義が異なると、先ほど紹介した計算式の「入居中の部屋数」の値が変わります。

なぜなら「総戸数−空室=入居中の部屋数」だからです。

管理会社によって、空室の定義には以下のような違いがあります。

退去して1ヶ月後から空室としてカウントする場合と、退去当日から空室としてカウントする場合では、前者の方が入居率は高く出ますよね。

そしてどの管理会社も、不動産投資家に良いイメージを与えるために、入居率を少しでも高く見せたいと考えています。

たしかに入居率は高いに越したことはありません。しかし、数％の差は、こういった空室の定義の違いが原因かもしれないので、そこまで厳密に比較する必要はありません。

実は入居率の計算方法は3つある

入居率の計算方法は、全部で3つあります。

本記事中盤で紹介した入居率の計算方法は「時点入居率」です。最も簡単に計算できる反面、「入居者数が多い時点」を選ぶことで入居率を高く算出できてしまいます。

稼働入居率と賃料入居率は、特定の時点ではなく、年間での入居率です。よってこちらの方が、より実態を反映した数値であると言えるでしょう。

管理会社は、上記から好きなものを選んで、入居率として提示できます。つまり最も入居率が高く出るものを使用します。

よって、上記3つのうちどの計算方法で算出された入居率なのかを確認することが大切です。

不動産投資で入居率を高めるために大切なこと

不動産投資では、入居率の高さが重要です。入居者がいれば、毎月家賃収入が得られます。

家賃を下げれば入居率は上がります。しかし、それは本質的ではありません。

ここでは以下3つの、不動産投資で入居率を高めるために大切なことを紹介します。

• 築年数が浅い
• 立地が良い
• 他の物件と差別化ができている

それぞれ詳しく見てみましょう。

築年数が浅い

不動産投資で入居率を高めたいのであれば、新築物件、最低でも築10年以内の物件がおすすめです。

不動産サイトでは、築年数を「築10年以内」のように指定して、物件を検索します。築年数が浅ければ浅いほど、この検索条件に引っかかりやすくなります。

借主にとっても、築年数が浅いに越したことはありません。賃料や立地との兼ね合いから妥協をして、築年数の許容範囲を広げているだけです。

2013年と少し古いですが「空き家の約7割が築20年以上」というデータもあります。(出典：国土交通省 賃貸住宅市場の実態について 7ページ)

また築年数が古いと、管理費や修繕費がかかります。入居率に加えて、ランニングコストの観点からも、築浅物件をおすすめします。

関連記事：不動産投資のランニングコスト・費用一覧！維持費を抑えるコツも紹介

立地が良い

立地は、入居率を高める上で最も大切な条件と言っても過言ではありません。

いくら新築で素晴らしい物件でも、誰も住みたがらない場所にポツンと建っていては、入居者は集まりません。

以下は「賃貸選びで重視すること」に関するアンケート結果です。

上位7つのうち過半数の4つが、立地に関するものとなっています。

入居率を高めたいのであれば、近くに駅・コンビニ・スーパー・学校・公共施設などがある立地がベストです。

そしてこれらの条件を満たす立地は、必然的に「都市部」となります。

記事前半で紹介した入居率の全国平均(日管協会員のデータ)も、首都圏が95.8%その他が92.9%と、都市部の方が高くなっていました。

関連記事：不動産投資は立地が命！うまくいく立地4つと避けるべき立地3つを紹介

他の物件と差別化ができている

ここまでの内容を踏まえると、入居率を高めるためには、都市部にある築年数が浅い物件での不動産投資がおすすめです。

しかし都市部には多数の物件があり、築年数が浅いだけでは他の物件に埋もれてしまいます。

そこで大切なのが差別化です。

デザイナーズマンションやオートロック付きなどで他物件との差別化を図ることで、入居率を高められます。

他にも、玄関に鏡を取り付けたりキッチンの蛇口をシングルレバーにしたりして、付加価値を高める方法もあります。

ただ「都市部の築浅物件」を探すのではなく、こういった「プラスα」ができないか考えてみましょう。

また差別化は、入居率のみならず家賃アップにもつながります。

不動産投資で入居率を高めたいなら東京レーベルの新築一棟開発投資がおすすめ

私たち東京レーベルは、東京都渋谷区の不動産スタートアップです。

東京レーベルでは「東京23区×新築一棟デザイナーズマンション」の新築一棟開発投資という不動産投資方法をおすすめしています。

新築一棟開発投資では、法人様・投資家様自身が土地を購入の上、設計士に依頼し、施工会社を探していただきます。

よって100％満足のいく立地、物件を用いての不動産投資が可能です。

都市部・築浅・差別化の3条件を満たしているので、高い入居率が期待できます。

私たち東京レーベルがパートナーとして全面的にご支援いたしますので「自分で土地を探せるのか」といった心配は不要です。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

本記事では、不動産投資の入居率推移や計算方法、気をつけるべきことや高め方について解説しました。

入居率は、不動産投資において絶対にチェックすべき要素です。

入居率80％を1つの基準にしましょう。しかし、算出方法や空室の基準が管理会社によって異なるため、細かいところまで気にする必要はありません。

入居率を高めるには、都市部にあり競合と差別化ができている築浅物件がおすすめです。

東京23区で新築デザイナーズマンションを扱う、新築一棟開発投資については、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

しかし不動産投資を始めるのにおすすめの年齢は40代です。なぜなら資産形成がある程度進んでいて、長期間のローンも組める年齢だからです。

40代より年齢が低いと、資産面で余裕のない方が増えます。40代より年齢が高いと、ローンが組めなくなっていきます。

今回は、不動産投資をしている人・始めた人の年齢割合、不動産投資に向いている年齢などについてまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、自分の年齢が不動産投資にどんな影響を及ぼすのかが明確になりますよ。

【結論】不動産投資を始める年齢はいつからでも良い

不動産投資に向いている年齢は40代であるとお伝えしました。

しかし、不動産投資に年齢は関係ありません。たしかに年齢による有利不利はありますが、不動産投資は20代からでも70代からでも自由に始められます。

例えば20代の場合はそれほどまとまった資産がないため、ワンルームマンションなど小規模に始められる不動産投資がおすすめです。

一方で60代や70代だと、年齢的にローンが組めなくなるので、物件を現金で一括購入できるだけの資金力が必要です。

ローンを組めたとしても、返済期間が短く設定され、毎月の支払い負担は大きくなるでしょう。

自身の年齢に最適な立ち回りを把握して、それを活かせる不動産投資を行うことが重要です。

不動産投資をしている人の年齢割合

不動産投資をしている人の年齢割合は、40代後半から60代前半に集中しています。

以下は、不動産投資をしている人の年齢割合をグラフにまとめたものです。

55〜59歳が21.8%と最も多くなっています。

また50〜54歳と60〜64歳がともに16.5%、次いで45〜49歳が14.8%となっています。

上記グラフを、10歳区切りでまとめ直すと以下の通りです。

不動産投資をしている20代は、全体の0.8%に過ぎません。一方で50代は、全体の38.3%を占めています。

「不動産投資に年齢は関係ない」とお伝えしたものの、不動産投資をしている人の割合は、年齢ごとに大きく異なっていることが分かります。

不動産投資を始めた年齢の割合

不動産投資を始めた年齢の割合は、30〜40代に集中しています。

先ほど、不動産投資をしている人の年齢割合は40代後半から60代前半であるとお伝えしました。

つまり30〜40代で不動産投資を始めて、40代後半から60代前半まで続けている人が多いと推測できます。

以下は、不動産投資を始めた年齢の割合をグラフにまとめたものです。

30〜40代で不動産投資を始める人の割合は、全体の68％を占めています。

一方で60代を過ぎてから不動産投資を始める人の割合は3％と、ほとんどいないことが分かります。

不動産投資に向いている年齢は？

不動産投資に最適な年齢は、40代であるとお伝えしました。

ここでは年齢を以下3つに分けて、不動産投資に向いている理由と向いていない理由を解説します。

• 20代・30代【向いていない】
• 40代・50代【向いている】
• 60代・70代【向いていない】

それぞれ詳しく見てみましょう。

20代・30代【向いていない】

20代・30代は、不動産投資に向いていません。理由は以下の2つです。

• 金融資産が少ないから
• 不動産投資に関する知識が乏しいから

20代・30代は、キャリアの初期段階です。よって収入が安定していない方や、金融資産が不足している方の割合が高くなります。

金融資産が少ないと、ローンを組む際に十分な頭金を用意できず借入額が多くなってしまい、リスクの増加につながります。

また資産額によっては、そもそもローンの審査に通らないかもしれません。

そして知識が乏しい状態で不動産投資を行うと、質の悪い物件を掴まされたり、ワンルームマンション投資詐欺やデート商法に引っかかったりするかもしれません。

そもそも少ない金融資産、収入力で購入できるような物件に優良な物件はほとんどないというのが実情です。

しかし20代・30代には、年齢的なメリットがあります。

例えばローンの返済期間を長く設定できるため、毎月の返済額を抑えられます。

リスクを抑えつつ経験を積むため、そして資産を増やすため、まずは小さく不動産投資を始めてみるのも選択肢の1つです。

そして40代・50代で不動産投資を始めるために、資金力を持ったり、知識を蓄えたりするための行動も大切です。

40代・50代【向いている】

40代・50代は、不動産投資に向いています。なぜなら十分な資産がある方が多く、ローンも組めるからです。

ローンの返済期間も、20〜30年と比較的長期で設定できます。

40代・50代から不動産投資を始めて上手くいけば、老後に向けた資産形成ができます。

しかし50代になると定年が近づくこともあり、ローンの審査が厳しくなるので要注意です。

ローンを組む際は、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められることがあります(詳しくは後述します)。

団体信用生命保険のなかには、特約などの条件によっては、50歳未満でなければ加入できないようなところもあります。

よって既に50代の方は、できるだけ早く不動産投資を始めるに越したことはありません。不動産投資に最適な年齢を40〜50代ではなく40代としているのもそのためです。

50代になると、月々のローンの返済額も上がります。

60代・70代【向いていない】

60代・70代は、不動産投資に向いていません。なぜなら長期のローンを組めないからです。

60代・70代ですと、そもそも団体信用生命保険に加入できない可能性が高いです。

また年齢をかさねればかさねるほど、持病など健康面で問題が発生する可能性は高くなります。そうなると、健康面からもローンや団体信用生命保険への加入を断られてしまうでしょう。

実際に60代を超えて不動産投資を始める方は、全体のわずか3％しかいません。

この年代で不動産投資を始めるには、ローンを使わずに現金購入ができるだけの資金力が必要です。

不動産投資を始められたとしても、長期的なリターンを得るには時間が不足しているため、慎重な判断が求められます。

しかし、投資によるリターンではなく、資産分散や相続を目的に不動産投資を始める方は一定数います。

不動産投資ではローンを組める年齢に制限があるので要注意

不動産投資では、物件購入時にローンを利用するのが一般的です。しかし高齢になればなるほど、ローンは組みづらくなるので要注意です。

完済時の年齢が80歳を超えると、原則ローンは通らないと考えて良いでしょう。

仮になんとかローンに通ったとしても、返済期間が短くなるためキャッシュフローの負担が大きくなります。

またローンを組む際は、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められます。

団体信用生命保険の年齢制限は、金融機関によって異なりますが「完済時の年齢が80歳未満」や「融資実行時の年齢が満50歳未満」のように定められているケースが大半です。

不動産投資で重要なのは年齢ではなく時間・健康・資産

ここまで、不動産投資と年齢の関係について解説をしました。しかし、不動産投資において本当に大切なのは、年齢ではなく時間・健康・資産の3つです。

まず不動産投資は長期的な視点が必要なため、時間が大切です。早く始められるに越したことはありません。

続いて、健康リスクがあると団体信用生命保険に加入できない場合があるので、健康も大切です。

そして資産があれば、ローンに依存せずに物件を購入できますし、融資審査でも有利に働きます。

不動産投資に向いている年齢を40代としているのは、40代が平均的に見て時間・健康・資産のバランスが取れている年齢だからです。

40代より若かったり歳上だったりすると、時間・健康・資産のいずれかが不足しやすくなります。

しかし、ある程度年齢をかさねていても、健康であればローンに通ります。20代でも十分な資産があれば不動産投資ができます。

40代からの不動産投資デビューは東京レーベルにおまかせください

40代からの不動産投資デビューは、私たち東京レーベルにおまかせください。

東京レーベルでは、新築一棟開発投資という不動産投資方法をおすすめしています。

私たちがご提案する新築一棟開発投資では、法人様・投資家様自身が土地を購入し、設計士に依頼し、施工会社を探していただきます。

間に複数の仲介業者が入らないため、手数料や利息といったマージンを削減可能です。原価に近い価格で物件を獲得できるため、高い利回りを実現できます。

私たち東京レーベルがパートナーとして全面的にご支援いたしますので「自分で土地を探せるのか」といった心配は不要です。

通常の不動産投資では「少し駅から遠いんだよな」「少し築年数が古いんだよな」と理想をすべて満たす物件はなかなか見つかりません。

しかし、新築一棟開発投資では、土地・物件・仕様をすべて自由に決められます。あなたにとっての理想の物件は、入居者にとっても理想であるはずです。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。
関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

不動産投資をしている人・始めた人の年齢割合、不動産投資に向いている年齢などについて解説しました。

不動産投資は何歳からでも始められます。しかし、不動産投資を始めるのに最適な年齢は40代です。実際に40代から不動産投資を始める人の割合は、40％と最多です。

早速自分に合った形で、不動産投資への一歩を踏み出してみましょう。

東京レーベルの「新築一棟開発投資」もおすすめです。詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

不動産投資を始めるにあたって、かかる費用について詳しく知っておきたいと考える方も多いでしょう。

そこで今回は、不動産投資にかかる以下14のランニングコストと初期費用について、それぞれ詳しくまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資にかかる費用に関する知識がひと通り得られますよ。

不動産投資におけるランニングコストとは？

不動産投資におけるランニングコストとは、簡単に言えば維持費のことです。

不動産を所有している限り毎年支払わなければならない税金や保険料、老朽化に備えた修繕積立金などがランニングコストにあたります。

なお本記事では、ランニングコストのみならず、購入時にかかる初期費用についても紹介しています。

ランニングコストや初期費用に対する理解を深めることで、物件選定時に収益性を正しく評価できたり、大きな出費に対して事前に備えられたりするでしょう。

不動産投資にかかるランニングコスト・費用一覧

不動産投資にかかる費用を、初期費用とランニングコストをそれぞれ7つに分けて紹介します。

不動産の購入にかかる費用

不動産の購入時に、物件購入価格とは別にかかる初期費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 不動産登録免許税
• 不動産登記手数料
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 火災保険などの保険料

7つ合わせて物件購入価格の1割が目安となっています。

それぞれ詳しく見てみましょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産を購入する際に、物件の売買を仲介する不動産業者に支払う手数料です。

不動産業者は、購入者と売主の橋渡しを行い、契約のサポートをします。

仲介手数料の額は、以下のルールに則って決まります。

• 200万円以下の金額：5％以内の額
• 200〜400万円以下の金額：4％以内の額
• 400万円を超える金額：3％以内の額

1000万円の不動産を購入した際の仲介手数料の例は以下のとおりです。

• 200万円以下の部分：200万円×5％＝10万円
• 200〜400万円以下の部分：200万円×4％＝8万円
• 400万円を超えた部分：600万円×3％＝18万円

よって仲介手数料は36万円になります。

なお物件が4000万円を超える場合は、以下の式を使うと簡単に仲介手数料を求められます。

売買代金の3％+6万円

印紙代

印紙代は、売買契約書や領収書などに印紙を貼る際にかかる費用です。日本の法律では、一定金額以上の契約書には印紙を貼ることが義務付けられています。

印紙代は、以下のように契約書の金額によって異なります。

不動産登録免許税

不動産登録免許税は、不動産を登記する際にかかる税金です。

税額は、土地・建物ともに課税標準額の2％が原則とされています。なお令和8年3月31日までは、租税特別措置法によって、土地の不動産登録免許税は課税標準額の1.5%となっています。

課税標準額とは？：
税金を計算する際の基準となる不動産の評価額。固定資産税評価額をもとに自治体が算出する。

不動産登記手数料

不動産登記手数料は、司法書士に不動産を登記してもらう際にかかる手数料です。かかる費用は司法書士によって異なりますが、相場は数万〜十数万円となっています。

登記を行わないと、権利関係でトラブルが発生する可能性があるので要注意です。

固定資産税

固定資産税は、不動産を所有している限り毎年支払わなければならない税金です。

固定資産税は、以下の式で計算できます。

課税標準額×1.4%

1月1日時点での所有者が、1年間分の納税義務者となります。しかし、買主が購入日から12月31日までの固定資産税を日割り計算して負担するのが一般的です。

よって今回は、ランニングコストではなく初期費用として紹介しています。

不動産取得税

不動産取得税は、自治体に対して支払う税金です。不動産を取得してから6ヶ月〜1年後に納税通知書が届きます。

税額は課税標準額の4％です。

火災保険などの保険料

火災や自然災害などのリスクを軽減するために、火災保険や地震保険に加入をします。

保険料は物件の立地や構造、保険金額などによって異なります。

相場は火災保険のみの場合で年間数万円ほどです。地震保険も付けると、年間10万円を超えます。

また数年分の保険料を一括払いすると、いくらか割引を受けられます。

不動産投資にかかるランニングコスト

続いて不動産投資にかかるランニングコストは以下のとおりです。

• 税金(毎年)
• 火災保険などの保険料(毎年)
• 管理費(毎月)
• 修繕積立金(毎月)
• PMフィー(毎月)
• 入替時のリフォーム費用(退去時)
• テナント募集費(退去時)

7つ合わせて年間賃料の1〜3割が目安となっています。

1つずつ詳しく見てみましょう。

税金(毎年)

初期費用として紹介した固定資産税は、毎年支払わなければなりません。

固定資産税の計算式は、前述のとおり「課税標準額×1.4%」です。

不動産の購入年は、日割りして固定資産税を支払います。一方2年目からは、1年分の固定資産税を丸々支払う必要があります。

不動産が都市計画区域内にある場合は、都市計画税も別途支払わなければなりません。

都市計画税は以下の式で計算できます。

課税標準額×0.3%

火災保険などの保険料(毎年)

火災保険や地震保険などの保険料も、毎年支払う必要があります。

相場は前述のとおり、火災保険のみで年間数万円、地震保険も付けると年間10万円以上です。

火災保険料は、5年分まで一括払いができます。以前は10年分まで一括払いが可能でしたが、自然災害の増加により5年分までに変更となりました。

一括払いをすれば、保険料が割引されます。

管理費(毎月)

管理費は、建物の維持管理にかかる費用です。共用部の清掃や設備の保守、エレベーターの点検などのために用いられます。

管理費は管理会社や物件の規模、築年数などによって異なります。月々数千〜数万円程度が一般的です。

築年数が古いと、その分管理費は増える傾向にあります。

修繕積立金(毎月)

修繕積立金は、将来発生する大規模な修繕に備えて積み立てる費用です。

管理費が共用部分の日常的な維持管理に使われるのに対し、修繕積立金は外壁や屋根などの不定期での大規模修繕に使われます。

修繕積立金の目安は、年間で物件価格の0.5〜1%程度です。

修繕積立金を渋ると、建物が老朽化した際の空室リスクにつながるので要注意です。

PMフィー(毎月)

PMフィーは、物件の管理会社に対して支払う費用です。

管理会社は不動産の持ち主に代わって、以下の業務を行います。

• 入居者の募集業務
• 賃料の集金、滞納催促業務
• 入居者のクレーム対応、設備修繕の窓口と手配
• 契約更新業務
• 入居者退出時業務

PMフィーは、管理会社によって異なります。相場は賃料の3〜5％程度です。

入替時のリフォーム費用(退去時)

入居者が退去したあとは、次の入居者を迎えるためにリフォームやクリーニングが必要です。

借主が故意または不注意で破損させた部分については、借主負担となります。しかし経年変化などそれ以外の部分については、貸主負担となります。

かかる費用はケースバイケースで、数万〜数十万円です。

テナント募集費(退去時)

テナント募集費は、退去後に新しい入居者を募集するためにかかる費用です。管理会社に対して支払います。

テナント募集費の相場は、家賃の1〜1.5ヶ月分とされています。

退去後に長期間入居者が決まらないと、空室となり家賃収入が得られないので要注意です。

不動産投資にかかるランニングコスト・費用を抑えるコツ

不動産投資にかかるランニングコストや初期費用は、抑えられるに越したことはありません。

ランニングコストの相場は年間賃料の1〜3割、初期費用の相場は物件購入価格の1割です。

しかし以下2つのコツを実践すれば、不動産投資にかかるランニングコストや初期費用をいくらか抑えられます。

• 築年数が新しい物件を選ぶ
• 仲介業者に支払うマージンをできるだけ抑える

各コツについて、具体的に説明します。

築年数が新しい物件を選ぶ

築浅物件は築古物件と比較して、費用面でのメリットがいくつもあります。

まず築年数が新しいと、設備や建物の劣化が少ないため、管理費や修繕費がそれほどかかりません。

また築浅物件は、入居者にとっても魅力的です。空室リスクが低減するため、安定した家賃収入が得られます。

確かに不動産は、築浅物件よりも築古物件の方が低価格です。しかし「安いから」という理由で築古物件に手を出してしまうと、まさに安物買いの銭失いになってしまいます。

不動産投資にかかるランニングコストを少しでも抑えたいのであれば、築浅物件を狙いましょう。

仲介業者に支払うマージンをできるだけ抑える

不動産投資におけるランニングコストや初期費用には「手数料(マージン)」がいくつかあります。

そして手数料は、仲介業者によって異なります。よって複数の仲介業者を比較検討して、できるだけ手数料の安い業者を見つけましょう。

例えばランニングコストにおけるPMフィーや初期費用における仲介手数料は、節約可能です。

極端に手数料が安い業者は、サービスの質が低い可能性があるので要注意です。

不動産投資の上級者であれば、仲介業者に依頼せずに自主管理を行うことで手数料分を節約するという選択肢もあります。

しかし不動産投資初心者や中級者におすすめできる手法ではありません。

不動産投資にかかるランニングコスト・費用を抑えたいなら東京レーベルの「新築一棟開発投資」がおすすめ

不動産投資にかかるランニングコストや初期費用を少しでも抑えたい方には、私たち東京レーベルの「新築一棟開発投資」がおすすめです。

通常の不動産投資では数多くの仲介業者が介入するため、手数料や利息といった多くのマージンがかかります。

しかし、私たちの提案する新築一棟開発投資では、法人様・投資家様自身が土地を購入し、自分で設計士に依頼をし、施工会社を探していただきます。

間に複数の仲介業者が入らないため、コストを削減して原価に近い価格で物件を獲得し、高い利回りを実現できます。

「自分で土地を探せるのか」とご不安を感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、私たち東京レーベルがパートナーとして全面的にご支援いたしますので、ご安心ください。

また新築一棟開発投資は、物件を建てるところから始めます。新築ですので、築古物件における老朽化や空室といったリスクとも無縁です。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

本記事では、不動産投資にかかるランニングコストと初期費用について、それぞれ7つずつ解説しました。

不動産投資では、物件購入費用だけでなく、さまざまな費用がかかります。これら費用に関する理解を深めることが、不動産投資の成功につながります。

ランニングコストや初期費用は、安く抑えられるに越したことはありません。

不動産投資をする際は、ランニングコストや初期費用がいくらなのかを計算し、少しでも削減できないかを考えてみましょう。

また仲介業者を挟まずに原価に近い価格で物件を獲得できる、東京レーベルの「新築一棟開発投資」もおすすめです。

詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

「最低でも元を取りたい」「損はしたくない」「何年で元を取れるか知ったうえで不動産投資を始めたい」とお悩みの方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、不動産投資で元を取るのに5〜10年かかる理由や初期費用の回収にかかる期間の計算方法、初期費用を回収できないケースについてまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資を始める上での不安材料がなくなりますよ。

不動産投資で元を取るには何年かかる？

まずは「そもそも“元を取る”とは何なのか」「元を取るには5〜10年かかると言われる理由」について見てみましょう。

そもそも「元を取る(元本回収)」とは？

不動産投資における「元を取る」とは、初期費用を収益で回収することを指します。

元を取る＝「収益＞初期費用」

まず、不動産投資にかかる初期費用の内訳は以下のとおりです。

• 物件購入費用
• 仲介手数料
• 印紙代
• 不動産登録免許税
• 不動産登記手数料
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 火災保険などの保険料

初期費用の目安は「物件購入費用+1割」とされています。

続いて、不動産投資で得られる収益の内訳は以下のとおりです。

• インカムゲイン(家賃収入)
• キャピタルゲイン(売却益)

物件を売却せず、インカムゲインだけで元を取れる場合もあります。また「インカムゲイン+キャピタルゲイン」で元を取れる場合もあります。

元を取るのにかかる期間や方法は人それぞれです。

しかし需給バランスや災害リスクなどの変数が多いため、キャピタルゲインの予測は簡単ではありません。

よってキャピタルゲインに過度な期待をせず、インカムゲインだけでしっかり元を取れそうな物件を選ぶことが大切です。

元を取るには5〜10年かかるのが一般的

不動産投資で元を取るには、5〜10年かかるとされています。

ここでは「なぜ5年なのか」「なぜ10年なのか」について解説します。

なぜ5年？

投資期間が短ければ短いほど、インカムゲインだけで元を取るのは非現実的です。よって「インカムゲイン+キャピタルゲイン」で元本回収を目指すこととなります。

しかし不動産の売却時にかかる譲渡所得税の税率は、5年を境に以下のように切り替わります。

よって5年間インカムゲインを得た後に不動産を売却してキャピタルゲインを得るのが、短期間で元を取れる現実的な選択肢とされています。

なぜ10年？

取得から10年以上経つ物件は、大規模修繕など、かかる費用が増加します。

また築年数が経つと、家賃が下がったり空室になりやすかったりするため、インカムゲインが減少します。

中古、築古物件の場合は尚更です。

よって、10年前後で元を取ることを見越して不動産投資を行う方が大半です。

逆説的ではありますが、以上の理由から不動産投資で元を取るには5〜10年かかると言われています。

一方で元を取るのに20年30年とかかりそうな物件は、一般的には避けるべきです。

不動産投資で初期費用の回収にかかる期間の計算方法

不動産投資において、初期費用の回収にかかる期間を計算する方法は、主に3つあります。

• CCR
• 実質利回り
• IRR

各計算方法について、詳しく解説します。

CCR

CCRは「Cash on Cash Return」の略で、日本語だと「自己資金配当率」です。不動産投資において、初期費用の回収効率を示すために用いられます。

CCRの計算方法は以下のとおりです。

(年間収益ー利息)÷初期費用×100

例えば初期費用3000万円で年間300万円のキャッシュフローが得られる場合の計算式は以下のとおりです。

300÷3000×100＝10%

つまりCCRは10％で、10年で初期費用を回収できる計算になります。そしてCCRの数値が高ければ高いほど、回収効率が良いと言えます。

気になる物件のCCRを算出して、回収までに20年も30年もかかるようであれば、他の物件を探した方が良いでしょう。

実質利回り

利回りとは、投資元本に対する収益の割合を指す言葉です。利回りは、表面利回りと実質利回りに分かれます。

まず、表面利回りの計算方法は以下のとおりです。

年間収入÷物件購入価格

表面利回りは、経費を考慮していません。表面利回りから経費を差し引いた値が実質利回りとなります。

実質利回り＝(年間収入ー経費)÷物件購入価格×100

例えば「年間収入ー経費」が300万円で物件購入価格が3000万円の場合の実質利回りは以下のとおりです。

300÷3000×100＝10％

経費の計算が面倒な場合は、表面利回りを算出した後にそこから2〜4％引くと、大体の実質利回りが分かります。

IRR

IRRは「Internal Rate of Return」の略で、日本語だと「内部収益率」です。不動産投資の収益性を計算するために用いられます。

他2つの計算式とは異なり、将来的なキャッシュフローを現在価値として計算できる点が特徴です。

例えば今年手に入る100万円は、来年には105万円に増やせる可能性があります。この場合、来年手に入る100万円よりも今年手に入る100万円の方が価値が高いですよね。

IRRでは、こういった点も計算式に反映されます。

IRRの計算方法は以下のとおりです。

IRRは、初期費用・収益・売却価格という不動産投資において重要な3つの数字を全て考慮しています。しかしその分、計算式が複雑です。

不動産投資で初期費用を回収できないのはどんな時？

不動産投資は、初期費用を回収できず失敗に終わる可能性もあります。不動産投資で初期費用を回収できない主なパターンは以下の4つです。

• 営業トークに乗せられて勢いで不動産を購入してしまった時
• 空室率が上昇した時
• 売却価格が予想以上に下がった時
• 経費が高くて利回りが低すぎる時

それぞれ詳しく見てみましょう。

営業トークに乗せられて勢いで不動産を購入してしまった時

「節税対策になりますよ」「二度とこんな良い物件ありません」のような営業トークに乗せられて、質の悪い物件を掴まされるケースがあります。

そうなると、物件が空室のままだったり修繕費用がかさんだりして、なかなか初期費用を回収できません。

特に比較的敷居が低いワンルームマンション投資は、営業トークに乗せられて損をする方が多い印象です。

マッチングアプリなどで出会った相手から不動産投資を勧められる「デート商法」もあります。

最低限の知識を身に付けてから、不動産投資を始めましょう。また周りの意見を参考にしつつも、最終的には自分の意志で投資する物件を選びましょう。

冷静な判断ができない状況で、勢いのままに不動産投資を始めるべきではありません。

空室率が上昇した時

空室になると、その物件から得られるインカムゲイン(家賃収入)はゼロになります。空室期間が長引けば長引くほど、初期費用の回収にも長い期間を要します。

周辺環境の変化や老朽化の影響によっては、初期費用を回収できないケースもあるでしょう。

物件が空室になる主な原因は以下のとおりです。

• 競合物件の出現
• 供給過多
• 人口減少
• 経済状況の悪化
• 市場に合わない家賃設定
• 物件の老朽化

人口が増え続ける都市部であれば、主な空室リスクは避けられます。

また入居者の入居期間が長くなれば、空室リスクに怯える必要はありません。

長く入居してもらうためには、設備をきちんと修繕したり「管理会社の対応は適切か」のようなアンケートを実施したりすることが大切です。

空室率を上げないために、自前で玄関に大きな鏡を設置したり、コンセントカバーをつけたり、照明をおしゃれにしたりして競合他社の物件との差別化を図る方もいます。

売却価格が予想以上に下がった時

不動産投資において初期費用を回収する方法は、以下の3つに分類されます。

• インカムゲインだけで回収
• 「インカムゲイン×キャピタルゲイン」で回収
• キャピタルゲインだけで回収する

そして多くの方は「インカムゲイン×キャピタルゲイン」での初期費用の回収を目指します。

しかし前述のとおり、キャピタルゲインを正確に予測するのは至難の業です。

キャピタルゲインが予測を大幅に下回ってしまった場合は、初期費用を回収できなくなるかもしれません。

キャピタルゲインが下がる要因は以下のとおりです。

• 経済状況の悪化
• 地域の魅力低下
• 供給過多
• 老朽化やメンテナンス不足
• 金利の上昇

先ほど紹介した「物件が空室になる原因」と共通する部分もいくつかあります。

よってキャピタルゲインだけを頼りにした不動産投資はおすすめしません。

経費が高くて利回りが低すぎる時

表面利回りが高くても、経費が高ければ、実質利回りは低くなってしまいます。

実質利回りが低いと、初期費用の回収により長い期間がかかります。

年数が経てば経つほど空室率上昇や家賃低下のリスクが増え、場合によっては初期費用を回収できないかもしれません。

よって、いかに経費を抑えられるかが重要です。そして削減できる経費は、主にPMフィーと保険料の2つです。

PMフィーとは、不動産の管理業務を委託する際に支払う手数料を指します。相場は管理費総額の3〜5％ですが、管理会社によって異なるため削減が可能です。

また火災保険は契約期間が長期であればあるほど、さらに一括で支払う方が割引されるため、経費削減につながります。

なお、参考として東京23区内の一棟RCなどは、利回り3%後半〜4％前半で流通しているケースがほとんどです。

不動産投資でおすすめはマンションのなかでも新築一棟投資

不動産投資を始める際、多くの方がマンション投資を検討します。確かにマンション投資には、敷居が低く始めやすいなどのメリットがあります。

そんななか弊社のおすすめは、マンションの新築一棟投資です。

新築一棟投資では、区分所有とは異なり、アパートやマンションの建物全体を購入します。

一棟全体を所有することで、複数の部屋からインカムゲインが得られます。よって仮に一部が空室になっても、全体の収益が大幅に減少するリスクはありません。

そして弊社が新築一棟投資よりもさらにおすすめするのが「新築一棟開発投資」です。

新築一棟開発投資では、土地を探して購入し、設計士に依頼、さらに施工会社を探すところまで、すべて自分で行います。

そうすることで、手数料・利息・諸経費といったマージンの削減につながります。

本来この手法は、不動産業者向けのものです。しかし弊社「東京レーベル」がパートナーとして関与することで、個人での新築一棟開発投資を可能としています。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

不動産投資で元を取るのに5〜10年かかる理由や初期費用の回収にかかる期間の計算方法、初期費用を回収できないケースについて解説しました。

「不動産投資で元を取るには5〜10年かかる」と言われるのは、譲渡所得税や築年数の経過によるインカムゲインの減少が原因です。

既に気になる物件がある方は、今回紹介した3つの計算方法のいずれかを使って、元を取れるまでの期間を計算してみましょう。

またローリスクローリターンであるマンションの区分投資とは異なり、ハイリスクハイリターンである新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？