不動産投資で元を取るには何年かかる？答えは5〜10年！計算方法や回収できない失敗例を紹介

不動産投資で元を取るには、5〜10年かかります。

「最低でも元を取りたい」「損はしたくない」「何年で元を取れるか知ったうえで不動産投資を始めたい」とお悩みの方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、不動産投資で元を取るのに5〜10年かかる理由や初期費用の回収にかかる期間の計算方法、初期費用を回収できないケースについてまとめました。

不動産投資に興味がある方に向けて、プロの目線から分かりやすく解説をします。

記事を最後までチェックすれば、不動産投資を始める上での不安材料がなくなりますよ。

不動産投資で元を取るには何年かかる？

まずは「そもそも“元を取る”とは何なのか」「元を取るには5〜10年かかると言われる理由」について見てみましょう。

そもそも「元を取る(元本回収)」とは？

不動産投資における「元を取る」とは、初期費用を収益で回収することを指します。

元を取る＝「収益＞初期費用」

まず、不動産投資にかかる初期費用の内訳は以下のとおりです。

• 物件購入費用
• 仲介手数料
• 印紙代
• 不動産登録免許税
• 不動産登記手数料
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 火災保険などの保険料

初期費用の目安は「物件購入費用+1割」とされています。

続いて、不動産投資で得られる収益の内訳は以下のとおりです。

• インカムゲイン(家賃収入)
• キャピタルゲイン(売却益)

物件を売却せず、インカムゲインだけで元を取れる場合もあります。また「インカムゲイン+キャピタルゲイン」で元を取れる場合もあります。

元を取るのにかかる期間や方法は人それぞれです。

しかし需給バランスや災害リスクなどの変数が多いため、キャピタルゲインの予測は簡単ではありません。

よってキャピタルゲインに過度な期待をせず、インカムゲインだけでしっかり元を取れそうな物件を選ぶことが大切です。

元を取るには5〜10年かかるのが一般的

不動産投資で元を取るには、5〜10年かかるとされています。

ここでは「なぜ5年なのか」「なぜ10年なのか」について解説します。

なぜ5年？

投資期間が短ければ短いほど、インカムゲインだけで元を取るのは非現実的です。よって「インカムゲイン+キャピタルゲイン」で元本回収を目指すこととなります。

しかし不動産の売却時にかかる譲渡所得税の税率は、5年を境に以下のように切り替わります。

よって5年間インカムゲインを得た後に不動産を売却してキャピタルゲインを得るのが、短期間で元を取れる現実的な選択肢とされています。

なぜ10年？

取得から10年以上経つ物件は、大規模修繕など、かかる費用が増加します。

また築年数が経つと、家賃が下がったり空室になりやすかったりするため、インカムゲインが減少します。

中古、築古物件の場合は尚更です。

よって、10年前後で元を取ることを見越して不動産投資を行う方が大半です。

逆説的ではありますが、以上の理由から不動産投資で元を取るには5〜10年かかると言われています。

一方で元を取るのに20年30年とかかりそうな物件は、一般的には避けるべきです。

不動産投資で初期費用の回収にかかる期間の計算方法

不動産投資において、初期費用の回収にかかる期間を計算する方法は、主に3つあります。

• CCR
• 実質利回り
• IRR

各計算方法について、詳しく解説します。

CCR

CCRは「Cash on Cash Return」の略で、日本語だと「自己資金配当率」です。不動産投資において、初期費用の回収効率を示すために用いられます。

CCRの計算方法は以下のとおりです。

(年間収益ー利息)÷初期費用×100

例えば初期費用3000万円で年間300万円のキャッシュフローが得られる場合の計算式は以下のとおりです。

300÷3000×100＝10%

つまりCCRは10％で、10年で初期費用を回収できる計算になります。そしてCCRの数値が高ければ高いほど、回収効率が良いと言えます。

気になる物件のCCRを算出して、回収までに20年も30年もかかるようであれば、他の物件を探した方が良いでしょう。

実質利回り

利回りとは、投資元本に対する収益の割合を指す言葉です。利回りは、表面利回りと実質利回りに分かれます。

まず、表面利回りの計算方法は以下のとおりです。

年間収入÷物件購入価格

表面利回りは、経費を考慮していません。表面利回りから経費を差し引いた値が実質利回りとなります。

実質利回り＝(年間収入ー経費)÷物件購入価格×100

例えば「年間収入ー経費」が300万円で物件購入価格が3000万円の場合の実質利回りは以下のとおりです。

300÷3000×100＝10％

経費の計算が面倒な場合は、表面利回りを算出した後にそこから2〜4％引くと、大体の実質利回りが分かります。

IRR

IRRは「Internal Rate of Return」の略で、日本語だと「内部収益率」です。不動産投資の収益性を計算するために用いられます。

他2つの計算式とは異なり、将来的なキャッシュフローを現在価値として計算できる点が特徴です。

例えば今年手に入る100万円は、来年には105万円に増やせる可能性があります。この場合、来年手に入る100万円よりも今年手に入る100万円の方が価値が高いですよね。

IRRでは、こういった点も計算式に反映されます。

IRRの計算方法は以下のとおりです。

IRRは、初期費用・収益・売却価格という不動産投資において重要な3つの数字を全て考慮しています。しかしその分、計算式が複雑です。

不動産投資で初期費用を回収できないのはどんな時？

不動産投資は、初期費用を回収できず失敗に終わる可能性もあります。不動産投資で初期費用を回収できない主なパターンは以下の4つです。

• 営業トークに乗せられて勢いで不動産を購入してしまった時
• 空室率が上昇した時
• 売却価格が予想以上に下がった時
• 経費が高くて利回りが低すぎる時

それぞれ詳しく見てみましょう。

営業トークに乗せられて勢いで不動産を購入してしまった時

「節税対策になりますよ」「二度とこんな良い物件ありません」のような営業トークに乗せられて、質の悪い物件を掴まされるケースがあります。

そうなると、物件が空室のままだったり修繕費用がかさんだりして、なかなか初期費用を回収できません。

特に比較的敷居が低いワンルームマンション投資は、営業トークに乗せられて損をする方が多い印象です。

マッチングアプリなどで出会った相手から不動産投資を勧められる「デート商法」もあります。

最低限の知識を身に付けてから、不動産投資を始めましょう。また周りの意見を参考にしつつも、最終的には自分の意志で投資する物件を選びましょう。

冷静な判断ができない状況で、勢いのままに不動産投資を始めるべきではありません。

空室率が上昇した時

空室になると、その物件から得られるインカムゲイン(家賃収入)はゼロになります。空室期間が長引けば長引くほど、初期費用の回収にも長い期間を要します。

周辺環境の変化や老朽化の影響によっては、初期費用を回収できないケースもあるでしょう。

物件が空室になる主な原因は以下のとおりです。

• 競合物件の出現
• 供給過多
• 人口減少
• 経済状況の悪化
• 市場に合わない家賃設定
• 物件の老朽化

人口が増え続ける都市部であれば、主な空室リスクは避けられます。

また入居者の入居期間が長くなれば、空室リスクに怯える必要はありません。

長く入居してもらうためには、設備をきちんと修繕したり「管理会社の対応は適切か」のようなアンケートを実施したりすることが大切です。

空室率を上げないために、自前で玄関に大きな鏡を設置したり、コンセントカバーをつけたり、照明をおしゃれにしたりして競合他社の物件との差別化を図る方もいます。

売却価格が予想以上に下がった時

不動産投資において初期費用を回収する方法は、以下の3つに分類されます。

• インカムゲインだけで回収
• 「インカムゲイン×キャピタルゲイン」で回収
• キャピタルゲインだけで回収する

そして多くの方は「インカムゲイン×キャピタルゲイン」での初期費用の回収を目指します。

しかし前述のとおり、キャピタルゲインを正確に予測するのは至難の業です。

キャピタルゲインが予測を大幅に下回ってしまった場合は、初期費用を回収できなくなるかもしれません。

キャピタルゲインが下がる要因は以下のとおりです。

• 経済状況の悪化
• 地域の魅力低下
• 供給過多
• 老朽化やメンテナンス不足
• 金利の上昇

先ほど紹介した「物件が空室になる原因」と共通する部分もいくつかあります。

よってキャピタルゲインだけを頼りにした不動産投資はおすすめしません。

経費が高くて利回りが低すぎる時

表面利回りが高くても、経費が高ければ、実質利回りは低くなってしまいます。

実質利回りが低いと、初期費用の回収により長い期間がかかります。

年数が経てば経つほど空室率上昇や家賃低下のリスクが増え、場合によっては初期費用を回収できないかもしれません。

よって、いかに経費を抑えられるかが重要です。そして削減できる経費は、主にPMフィーと保険料の2つです。

PMフィーとは、不動産の管理業務を委託する際に支払う手数料を指します。相場は管理費総額の3〜5％ですが、管理会社によって異なるため削減が可能です。

また火災保険は契約期間が長期であればあるほど、さらに一括で支払う方が割引されるため、経費削減につながります。

なお、参考として東京23区内の一棟RCなどは、利回り3%後半〜4％前半で流通しているケースがほとんどです。

不動産投資でおすすめはマンションのなかでも新築一棟投資

不動産投資を始める際、多くの方がマンション投資を検討します。確かにマンション投資には、敷居が低く始めやすいなどのメリットがあります。

そんななか弊社のおすすめは、マンションの新築一棟投資です。

新築一棟投資では、区分所有とは異なり、アパートやマンションの建物全体を購入します。

一棟全体を所有することで、複数の部屋からインカムゲインが得られます。よって仮に一部が空室になっても、全体の収益が大幅に減少するリスクはありません。

そして弊社が新築一棟投資よりもさらにおすすめするのが「新築一棟開発投資」です。

新築一棟開発投資では、土地を探して購入し、設計士に依頼、さらに施工会社を探すところまで、すべて自分で行います。

そうすることで、手数料・利息・諸経費といったマージンの削減につながります。

本来この手法は、不動産業者向けのものです。しかし弊社「東京レーベル」がパートナーとして関与することで、個人での新築一棟開発投資を可能としています。

新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？

まとめ

不動産投資で元を取るのに5〜10年かかる理由や初期費用の回収にかかる期間の計算方法、初期費用を回収できないケースについて解説しました。

「不動産投資で元を取るには5〜10年かかる」と言われるのは、譲渡所得税や築年数の経過によるインカムゲインの減少が原因です。

既に気になる物件がある方は、今回紹介した3つの計算方法のいずれかを使って、元を取れるまでの期間を計算してみましょう。

またローリスクローリターンであるマンションの区分投資とは異なり、ハイリスクハイリターンである新築一棟開発投資について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。

関連記事：第五の投資！新築一棟開発投資とは？初心者でもチャレンジできる？